3大信号爆出!2019年最后100天,楼市可能寒意刺骨…… ^`+Kjhht
合肥楼市 K)N'~jCG
·3小时前 *6/OLAkyF
2019年只剩最后不到100天,全年的楼市进入最后的冲刺阶段。 x%`tWE|
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和往年很大的不同是,开发商花式“冲刺100天”的海报不见了,取而代之的是各种“骨折”卖房,案场的置业顾问+中介比客户多成为常态,萧索的氛围继续弥漫。 5H}d\=z
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更关键的是,接下来的100天,可能一天比一天凉意刺骨。 )Nt'Z*K*
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新房、二手房积压天量库存,创下新高 +HkEbR'G0
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首先要看的,当然是库存。 7 0Wy]8<P
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二手房方面,根据贝壳数据研究院的统计,在全国重点监测的29个热点城市中,北京、成都、南京、武汉等共计13座城市二手房库存连续4个月保持增长,合肥位列其中。 z`:tl7
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在合肥,仅链家网二手房挂牌量就有5.54万套,还要再加上贝壳、安居客等线上、线下各种平台,即便除去重复房源+虚假房源,真实的库存量也必然会更高。 ,buo&DT{L
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可另一方面,8月份链家二手房带看量41887次,7月份是51448次,环比下滑近20%,创下最近半年的新低。 Rg
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也就是说,卖房的多了,买房的少了,说得再直白一点,准备套利落袋的人多了,可市场中的韭菜少了。 .1F41UyL
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新房方面,根据金刚石数据的统计,合肥目前的新房库存为5.2万套,平均去化周期为10.1个月。 &Pe[kCO]
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如果再算上即将入市的53个纯新盘,潜在的新房库存创下历史新高几乎是板上钉钉。按照目前的去化速度,去化周期大概率将超过两年,甚至更久。 EYR%u'&7'
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特别是对于新盘扎推且购买力不足的板块,比如新站区、瑶海龙岗、蜀山董铺湖板块、北城办板块等等,它们的去化压力会更大。 k2:mIp\
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一二手倒挂破产,投资客购买力受限 oD3Q{e
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其次是一二手房的价格差,这是投资客买房的根本动力。 yC\!6pg
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上一波住宅“去库存”之后,合肥新房库存严重短缺,涨价潮积压的天量购买力,最终泄洪到二手房市场,促使二手房价格飙升,紧接着新房又被严厉限价,才形成了二手房价格普遍高于新房的局面。 so_^%)
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可当我们今天再看,情况则完全不同。 1xj w=
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合肥目前有新房在售的板块共计37个,存在倒挂的有多少呢?基本为0。 u85?f
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可以说,这个曾经最牛的楼市催化剂——一二手倒挂在合肥已经几乎破产,买到就赚到的逻辑不复存在。 RU+F~K<
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更重要的是,部分新房集中交付的板块,二手房可能还会面临砸盘的风险。 nVoP:FHH
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比如滨湖金融后台基地,成交量较大的小区有云谷、万科城、保利拉菲公馆,目前二手房均价1.8万/㎡-2万/㎡。等到公元天下、都会1907、时光印象三个项目集体进入二手房市场,庞大的纯投资客群,他们的价格底线在哪? C]M{
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再者,如果说真有倒挂,那也只有倒挂的单盘。前几天陆续开盘的高铁都市花园、长虹世纪荣廷,有多少双眼睛盯着这块肥肉,大家都能看到。绝大部分都是全款客户,可能还要找关系,没有充足的财力和人脉基本没戏。 'tY y_
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倒挂不复存在,身背上浮30%的房贷利率,还有站岗的风险。投资客短期无利可图,带来的必然是购买力的下行。 rqEP!S^
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刚需买房需求被抑制,楼市“温水煮青蛙” ;"]?&ri
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这可能是最不引人注目,但影响又极度深远的变化——核心需求。 @vPGkM#oW
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通过日常踩盘、调研发现,现在买房,真正的刚需首套房的比例在下滑,核心需求很大程度来源于换房,买房已经是有产者存量转移的游戏而已。 3Y=uBl
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大家可以算这么一笔账: N >k,"=N/
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如果你对月供的承受能力在4000-6000元,在合肥你只能考虑:三县、瑶海龙岗、新站职教城、少荃湖、七里塘; T1
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月供承受能力在8000-10000元,可以考虑:高新区蜀西湖、北雁湖、蜀山区董铺湖板块、滨湖金融后台基地、省府板块、包河区的高层三房; 9&Ny;oy#6
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如果你还想住大户型或者是洋房,月供基本在13000元以上。又或者你对月供的承受能力不足4000元,那只能说合肥已经留不下你的肉身了。
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可是,改善群体的总量毕竟有限,而且改善盘本就是现在合肥竞争最惨烈的产品类型。 @!::_E+F]
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如果不能激发刚需和投资两大主力的购买欲,合肥楼市不出意外还将持续“温水煮青蛙”的常态。 Kgb<uXk
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当然,这么说并不是看空合肥市场。对于合肥的长线,始终是坚定看好的,但这没有意义。相比长线,更重要的是每一次转折点的判断、选择、落位,抓住小趋势。 ZmZ7E]c
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结语 BV
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关于2019年最后100天,或是更长时间的楼市走向,可以明确的是房地产行业的周期仍然存在。上半年热、下半年冷是过去几年的保留曲目。 "tz`@3,5dN
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大家最理想化的局面是“慢牛”,但现在的问题是,部分区域的房价有点透支了市场的承受力。 k!{h]D0
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如果给合肥各区县按照认可度分级,可能是: 28O 3N;a
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第一级别:政务、滨湖、高新 Y 016Xg5
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第二级别:包河、蜀山、庐阳、经开、肥西 %$=}ePD
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第三级别:新站、瑶海 ;k8U5=6a
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第四级别:肥东、长丰 lQ| i
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在这个层面上,如果近期有买房计划,这里是个人的几点建议: {%QWv%|
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1、心态放平,现在的合肥市买房市场,对于降价、打折、优惠的盘,大可以耐心地货比三家; 2qPQ3-'
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2、如果是作为投资,尽量优先选择市场认可度高的区域,接盘者更多,实力也更强。 M~-jPY,+
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3、不建议在库存很大的区域或者板块建仓,个别性价比特别高的项目除外。大量的库存积压,购买力有限的情况下,短期内房价缺少抬升能量。而且,新房集中交付后可能的砸盘效应不容忽视。 /igbn
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4、对于房子本身,品牌好、产品好的房子依然会是市场的香饽饽。 jo ~p#l.'
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最后,对于市场冷暖不必太过看重,调控的存在感还很强,冷和热都是有限度的。 :+UahwiRD"
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如果你有买房问题, <%=@Ue
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你点的每个在看,我都认真当成了喜欢 -4t!k
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楼市二手房刺骨