溧城人 |
2019-09-25 22:47 |
以后楼市行情寒凉
3大信号爆出!2019年最后100天,楼市可能寒意刺骨…… 0?s|i : 合肥楼市 B3We|oe ! ·3小时前 */sS`/Lx 2019年只剩最后不到100天,全年的楼市进入最后的冲刺阶段。 b$N2z 7m4aoK 和往年很大的不同是,开发商花式“冲刺100天”的海报不见了,取而代之的是各种“骨折”卖房,案场的置业顾问+中介比客户多成为常态,萧索的氛围继续弥漫。 4!Fo$
9 Q# ~Q=T'< 更关键的是,接下来的100天,可能一天比一天凉意刺骨。 aI P .~~nUu+M ~IYUuWF( z* ^_)Z NO.1 | 壹 fObg3S92 Gr*r=s 新房、二手房积压天量库存,创下新高 d' !]ZWe S0z
D"T 首先要看的,当然是库存。 E{XH?_xo '))0Lh
l 二手房方面,根据贝壳数据研究院的统计,在全国重点监测的29个热点城市中,北京、成都、南京、武汉等共计13座城市二手房库存连续4个月保持增长,合肥位列其中。 O#ai)e_uQk SF7\<'4\N 在合肥,仅链家网二手房挂牌量就有5.54万套,还要再加上贝壳、安居客等线上、线下各种平台,即便除去重复房源+虚假房源,真实的库存量也必然会更高。 [%q@]\U$s \H1(PA ff]6aR/
UQ CDsSrKhx 可另一方面,8月份链家二手房带看量41887次,7月份是51448次,环比下滑近20%,创下最近半年的新低。 )(bW#-
Sdp&jZY 也就是说,卖房的多了,买房的少了,说得再直白一点,准备套利落袋的人多了,可市场中的韭菜少了。 VJeu8ZJ. PQy4{0 _ 新房方面,根据金刚石数据的统计,合肥目前的新房库存为5.2万套,平均去化周期为10.1个月。 Fq0i`~L~ gwLf ' 如果再算上即将入市的53个纯新盘,潜在的新房库存创下历史新高几乎是板上钉钉。按照目前的去化速度,去化周期大概率将超过两年,甚至更久。 Cy
JEY- s2h@~y
特别是对于新盘扎推且购买力不足的板块,比如新站区、瑶海龙岗、蜀山董铺湖板块、北城办板块等等,它们的去化压力会更大。 2^r<{0@n r(:5kC8K 6.sx?Y YM
[$mHv,~ NO.2 | 贰 `#rL*;\uV nEJq_ 一二手倒挂破产,投资客购买力受限 YN/|$sMD| 2M.fLQ? 其次是一二手房的价格差,这是投资客买房的根本动力。 Ur9?Td'*> 6Y^23W F 上一波住宅“去库存”之后,合肥新房库存严重短缺,涨价潮积压的天量购买力,最终泄洪到二手房市场,促使二手房价格飙升,紧接着新房又被严厉限价,才形成了二手房价格普遍高于新房的局面。 F0GxH? fY{1F 可当我们今天再看,情况则完全不同。 ASKf'\,dV S=MEG+Ad 合肥目前有新房在售的板块共计37个,存在倒挂的有多少呢?基本为0。 HJ9Kz^TnC caIL&G, SEo'(-5 ,BH@j%Jmy 可以说,这个曾经最牛的楼市催化剂——一二手倒挂在合肥已经几乎破产,买到就赚到的逻辑不复存在。 G? ])o5 v&
9y4\j 更重要的是,部分新房集中交付的板块,二手房可能还会面临砸盘的风险。 R cAwrsd -)w@f
~Q 比如滨湖金融后台基地,成交量较大的小区有云谷、万科城、保利拉菲公馆,目前二手房均价1.8万/㎡-2万/㎡。等到公元天下、都会1907、时光印象三个项目集体进入二手房市场,庞大的纯投资客群,他们的价格底线在哪? @3) (BpFe #*D)Q/k ( Z619w !=pn77`g> 再者,如果说真有倒挂,那也只有倒挂的单盘。前几天陆续开盘的高铁都市花园、长虹世纪荣廷,有多少双眼睛盯着这块肥肉,大家都能看到。绝大部分都是全款客户,可能还要找关系,没有充足的财力和人脉基本没戏。 DGRXd# *{YlN}vA 倒挂不复存在,身背上浮30%的房贷利率,还有站岗的风险。投资客短期无利可图,带来的必然是购买力的下行。 xe]y] ap.K=-H NO.3 | 叁 x6Bu F_. D[4u+g?[}> 刚需买房需求被抑制,楼市“温水煮青蛙” @:j}Jmg ? E1<!~ 这可能是最不引人注目,但影响又极度深远的变化——核心需求。 @ju@WY45$^ *F+KqZ.2 通过日常踩盘、调研发现,现在买房,真正的刚需首套房的比例在下滑,核心需求很大程度来源于换房,买房已经是有产者存量转移的游戏而已。 CnU*Jb ?iw!OoZ` 大家可以算这么一笔账: *T-<|zQ S'k_olx7 如果你对月供的承受能力在4000-6000元,在合肥你只能考虑:三县、瑶海龙岗、新站职教城、少荃湖、七里塘; QiQ_bB!\ ;!=G 月供承受能力在8000-10000元,可以考虑:高新区蜀西湖、北雁湖、蜀山区董铺湖板块、滨湖金融后台基地、省府板块、包河区的高层三房; hW%TM3l} E-4b[xNj*+ 如果你还想住大户型或者是洋房,月供基本在13000元以上。又或者你对月供的承受能力不足4000元,那只能说合肥已经留不下你的肉身了。 ~FZ&.<s
{Bk[rCl 可是,改善群体的总量毕竟有限,而且改善盘本就是现在合肥竞争最惨烈的产品类型。 9Z|jxy ];VA!++ 如果不能激发刚需和投资两大主力的购买欲,合肥楼市不出意外还将持续“温水煮青蛙”的常态。 ]GMe\n oL!EYbFD'Z 当然,这么说并不是看空合肥市场。对于合肥的长线,始终是坚定看好的,但这没有意义。相比长线,更重要的是每一次转折点的判断、选择、落位,抓住小趋势。 zpzK>DH( O[\iE5+$ 点击小程序,领取黄金周置业优惠 2L:_rR#
w a+[RS]le NO.4 | 肆 FTX=Wyr O(#)m>A 结语 )fFb_U Vrjc~>X 关于2019年最后100天,或是更长时间的楼市走向,可以明确的是房地产行业的周期仍然存在。上半年热、下半年冷是过去几年的保留曲目。 }K7#Q srPWE^& | |