楼市撕开一道“口子”!降价流拍,新规落地,专家:游戏规则变了 P;][i| x
蓝白观楼市 2019-09-11 23:38:05 '\=aSZVO
楼市有一套体系,在过去这20多年里,玩的愈发炉火纯青。 08cCrG
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拿2015-2018这三年来说,房价涨势此起彼伏,北上广拿地困难,大量的房企就涌入二线省会城市,合肥、南京、厦门、苏州这样的“楼市四小龙”就此崛起。
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当二线楼市调控日趋严厉,开发商们又将目标瞄准三四线城市,施工周期不断被压缩、从拿地到开工,流程持续简化,仿佛工厂里的流水线一般,房子在广大地市、县城加速覆盖。 FL9Dz4
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这套体系的名字叫“高周转”,贷款-拿地-施工-回款-再拿地,用四个字来形容,那就是“严丝合缝”。 MBp%TX!
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房企在这套体系下如鱼得水,扩张的速度前所未见,有份数据可供参考。 $CRu?WUS]'
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据中新网9月11日报道,中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全10日在北京表示,2004年时,26家全国房企规模还比较小,净利润均值只有2.3亿元,现在已经超过100亿元。这26家企业的品牌价值均值从2004年的9.84亿元,到现在的363亿元,增长近37倍。 x
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笔者认为,这样的“成绩”,与高周转的模式密不可分。 /*i[MB
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然而,看似完美的体系,终究有自身的“软肋”,再牢不可破的机制,如果超负荷运转,迟早会出现问题。 K>N\U@@8i
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正如现在,楼市就被撕开了一道“口子”。 }k~ih?E^s
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在最近一段时间,有三个消息接踵而至。 +9<"Y6
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第一,房企降价之势开始蔓延。 ~5q1zr)E
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据中国证券报9月11日报道,多地楼盘开启了降价促销,北京一龙头房企的某高端住宅项目每平方米降价最高近万元,总价降110万元左右。广州、合肥、郑州、武汉等地也有一手房价格下调的现象。 T1_O~<
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根据梳理,降价区域大体可分为两类,一是大中城市的郊区,如北京的通州、顺义、昌平、大兴,上海的奉贤等。二是三四线城市,如淮安、黄冈、张家港等。 P XKEqcQR
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由于大城市中心城区供地有限,新房供应集中郊区,降价空间相对大。三四线城市受棚改弱化及供应高峰的影响,市场走弱,局部地区量价齐跌。 of659~EIW
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事实上,从八月下旬开始,开发商就有点“扛不住”了。 )%dxfwd6
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龙头房企之一的恒大开启“抢收行动”,八折购房、特价房手段大范围波及,融创老板孙宏斌直言不再拿地,广州某房企甚至出现了全员卖房压任务的情况。 l|9'M'a
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第二,土地市场从“降温”到“转冷”,流拍加剧。 u5;;s@{Ye4
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大概从七月份开始,土地市场已经完全没有了上半年“小阳春”那样的火爆气氛,从一点点的降温,到气氛转冷,所用不过两个月时间而已。 @IhC:Yc
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中原地产研究中心统计数据显示,8月份,全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。 uGOED-@
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与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。 Ra)wlIx
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一个月时间流拍72宗土地,单月数量看起来并不算多,但是跟年内前几个月相比较,可以说实实在在遭受了“当头一棒”。 HCfme<'
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证券时报9月11日报道,据不完全统计,仅8月29日一天,北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交,南京、合肥等热点城市都有流拍发生,9月以来全国成交的土地中,底价成交的地块数量占比高达四成。 >~:Md
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第三,LPR新规落地。 G!dx)v
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在8月末,央行发布新规,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 2*Zk^h=
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定价基准转换后,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lpr为4.85%);二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。 %e^GfZ
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LPR的新规“尘埃落定”,对楼市的影响意义深远,表面上看,最大的变化是取消了利率的“折扣”,以后房贷打折将成为历史,长期来看,意味着实体经济融资成本将会持续走低,房地产资金面的管控有增无减,“因城施策”将是未来房贷利率的主要导向。 o=J-Ju
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说白了,资金以后重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材等行业,房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆,可以趁早放弃这个打算了。 d^MRu#]
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如上文所说,降价、流拍、新规落地,这三个消息,带来的不仅仅是短期市场情绪的变化,更是楼市长期运行体系的改变,相当于撕掉了一个明显的“口子”,以后会撕扯的越来越大。 DK)T2{:
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近日,国泰君安房地产团队负责人谢皓宇发布报告指出,新环境下,卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破,传统开发模式难以为继,高毛利、慢开发思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升;高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓。 Rjp7H
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专家归纳了简单的一句话:游戏规则改变了。 >Q$ph=
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对于房地产来说,当前土地市场中招拍挂市场占据了80%的份额、容纳了90%的房企。 dq,j?~ _}
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但是,这个市场将急剧收缩至仅容纳个别融资成本很低的房企,倒逼开发商转型,对购房者而言,不可能再复制像2015-2018年那样的财富增值道路。 plL|Ubn
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高杠杆已经成为历史,房价上涨已经落下帷幕,稳房价、稳地价、稳预期成为以后的基调,在“房价不涨就亏钱”的前提下,对现金流并不是那么充足的家庭来说,手里持有的房产越多,未来的负担也就越重。 wg
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