一个“失灵”20年的房地产规律,首次出现“转折点”,就在2020年 |t^E~HLm,
蓝白观楼市 2019-12-07 00:03:29 o2nv+fyW
过去10年,很多人会对谢国忠印象深刻。 qU+t/C.
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他是麻省理工的博士,还在摩根士丹利做过董事总经理,还曾精准预测资本市场的顶部。 r/YMLQ
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唯独在房价这件事上,听了他的刚需们,只能咬碎了牙往肚里咽。 /$i.0$L
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原因何在? %P<hW+P!
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我觉得,是很多专家拿成熟市场的行之有效的规律,来对标我国的楼市,必然会出现偏差。 rV2WnAb[H&
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拿房价收入比这个指标来说,三亚46.6倍,深圳37.3倍,北京36.1倍,厦门30.9倍,上海30.3倍,福州、广州、天津、南京、杭州均超过20倍。 ]s]vZ
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在国际上,这个指标在3-6倍之间,才是合理的。 P2NQHX
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今天看到一则新闻,日本房地产调查公司KANTEI的报告显示,2018年东京房价收入比为13.3倍,连续7年上升,创下10年新高。 Tl%`P_J)-S
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3-6倍合理,东京13倍创新高,在京沪广深和热点城市动辄几十倍的数据面前,其他国际大都市,只能算是“弟弟”。 gT3_RUF
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可是,10年前,北上广的房价收入比就远超国际水平,为什么这么久的时间里,房价依然“稳如泰山”? t#V!8EpBg
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因为我们的房地产,仅仅刚走过了20年罢了。 0g
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用12个字来概括:起步晚,扩张快,体量大,能赚钱。 AS
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因此,不管是房企还是购房者,不管是常住人口还是外来人口,都愿意赋予这些城市远超自身价值的估值,房价有没有高估不重要,关键是有人愿意接盘。 ./-5R|fN
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什么指标,什么量化标准,什么房价收入比、租售比,东京、纽约、伦敦、首尔这些早已“固化”的城市,在一个快速扩张的市场面前,规律是“失灵”的。 rxe>}ZO
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但是,之所以称为“规律”,就一定具备普适性。 9eGyyZg
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以前不起作用,是因为新兴市场天然具备高估值,加上农民进城、城市化、学区医院等优质资源集聚、居民逐步加负债,与成熟市场没有可比性。 GOj-)i/_
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这些要素,首次出现了“转折点”。 &4 {KV.
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房地产行业,从快速成长的“青春期”,过渡到了“成熟期”。 RU'=ERYC
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拿行业规模来说,15万亿的成交额,已经达到瓶颈。 Cw
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在8月份,恒大总裁夏海钧称,房地产1年卖15万亿,还能保持十年。 VEH&&@d
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融创老板孙宏斌前几天说,房地产的增量已经没有了,15-16万亿的规模会维持下去。 ^?-:'<4q$
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前段时间举行的博鳌房地产论坛上,中国银行业协会经济学家巴曙松,与社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮之间发生了一次争论,陈淮说,楼市未来会走向平稳,不管是调控还是房企自身。 V39g,=`b%
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巴曙松问他:什么叫稳?不应该是“稳中有降”吗?陈淮称:只是增速下降,房地产的规模还会继续增长。 -j+UMlkB
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巴曙松接着追问:难道会突破16万亿的成交?陈淮避而不答,不愿意预测具体数字。 dV*]f$wQ
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恒大与融创,代表了最激进的房企,陈淮代表了最乐观的专家,连他们都对行业规模持保留态度,也意味着市场已经形成了共识。 Y4OPEo 5o
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还有购房者的杠杆,确实加不动了。
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央行最近发了个报告,低收入家庭债务负担较重,尤其是年收入低于6万元的家庭。 =qoWCmg"&
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有负债家庭中,年收入低于6万元的平均债务收入比为 285.9%。而年收入高于36万元的,平均债务收入比为89.0%。 ",p;Sd
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此 外,年收入低于6万元的有负债家庭中,有0.8%的家庭债务超过50万元,也就是说,这部分家庭在收入水平不变的情况下,需要用近10年的全部收入,来偿还债务。 6|K5!2
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在城市里,年收入低于6万的家庭可能并不多,但扣除掉车贷、房贷、消费贷、人情往来、吃喝用度,年均可支配收入在6万以下的,可以说比比皆是。 XQrF4l
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这些家庭,这些购房者,已经没有余力再去增配房产了,即便人人都有住大房子的需求,人人都想改善,钱包不允许,一切都白搭。 ob+b<HFv
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人人都知道北京的学校和医院最好,也知道上海的外滩最繁华,更知道省会有24小时不打烊的饭店,还能找到月薪上万的工作。 ^Xuvy{TkPH
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没钱,这些都免谈。 <>n0arAn
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知名房产专家、清华客座教授聂梅生,用8字总结了这样的趋势。 n#/_Nz
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12月6日,聂梅生在参加活动时表示:现在到了两个非常重要的节点:一个是2017年服务业占GDP比重超过50%,另一个是服务业达到50%的情况下,一二三产业结构发生变化。 mH54ja2
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“对房地产来说,服务是转入了存量资产,转入了盖房子盖完了,房子卖完了,房产证转移了,变成物业管理、小区形成服务业、消费”。
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她引用《三体》里的一句话,来形容房地产的迭代:我消灭你,和你无关。 \n" {qfn`r
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综上所述,1.行业规模见顶,2.居民负债走高,3.房地产转向存量服务业,它们都印证了一点:“失灵”20年的房地产规律,终于要起效了。 b}OY4~ Y4
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我觉得,起效的时间,就在2020年。 pe0F0Ruy
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一个重要的原因是:即便放开限购,市场受到的刺激,似乎也很微弱。 f&