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楼主   发表于: 2019-11-09 21:34  
房子将慢慢变成“负资产” 
乐居财经 3小时前 
 
中国的地产价值多少? 
 
伴随着房价的持续上涨,中国房地产总市值也水涨船高,但迄今为止并没有一个非常科学的统计数据。中国地产规模究竟有多大?2018年11月18日第九届财新峰会现场,潘石屹讲到,“中国房地产的市值是65万亿美元,约450万亿人民币。” 
 
此外值得注意的是,按照图示数据,中国房产总市值已超过美国+欧盟+日本总和。数据显示,美国房产总市值为30万亿美元,欧盟为20万亿美元,日本为10万亿美元。 
 
天量的房市规模背后,是高房价和高货币发行量,中国的M2广义货币发行总量折合美元在28万亿美元,美国为14.5万亿美元,日本在9.4万亿美元,中国广义货币总量远超过美国+日本的量。 
 
巨大的货币发行量就是风口,把楼市这只猪,吹到天上去。 
 
结论:中国的房地产总市值之大,泡沫之严重,已经到了无以复加的地步。 
 
一、“房住不炒”形成楼市上限 
 
近日孙宏斌的演讲《如何看待接下来的房地产政策》一文中,提了9个判断,其中有二条直接是对地产政策的判断: 
 
判断1:不让经济过度依赖房地产,或是"国策"; 
 
判断2:期待调控放松?这不太可能; 
 
判断3:16万亿规模或会保持很多年; 
 
判断4:房企主战场之变:从抢增量到抢存量; 
 
判断5:结构性风险在于三四线城市; 
 
判断6:严厉组合拳调控,让行业风险更小; 
 
判断7:“品牌、产品、服务”是综合竞争力; 
 
判断8:并购解决风险最快,银行要支持并购; 
 
判断9:5年后TOP5占行业30%左右。 
 
在严格调控下;一方面,确实看到全国房价开始平稳甚至下挫,另一方面,也看到房企日子越来越难过: 
 
据人民法院网站消息,截至10月27日,今年宣告破产的房企已经增加到408家。也就是说,全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。其中主要的原因在于融资出现困难。 
 
这是自1998年以来房地产六轮调控最不寻常的一年,即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的恶劣环境之下,都没有爆发过这样的破产潮。 
 
国家地产行业调控上,显示出巨大的信心与决心。 
 
二、房子可能成为负资产 
 
一方面是政策调控降温,另一方面,也要让房子不再成为致富的手段,今年起,房子第一次成为一种“负资产”。 
 
负资产的意思是:持有成本高于持有的收益,比如你买了100克黄金,如果黄金价格没有涨,你放在银行保险箱里,一年保管成本就是1000元,黄金就是负资产,它没有产生增值,反而一年付出1000元的成本。 
 
如果是银行的存款,这样的情况,就是负利率。 
 
有专家说:房子在20年后会成为负资产,但实际上,用不了20年,当下贷款利率,就超过房子的收益率,炒房的收益主要来原于二块: 
 
一块是:房价上涨,一块是:房租的收益; 
 
以中国房地产测评中心近日发布的《2019年10月中国城市住房价格288指数》报告显示,其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1544.4点,环比持平,同比涨幅为3.81%。 
 
换句话说:全国房价出现“停涨”,与上个月相比,停止上涨。 
 
我们再看一下决定房贷利率的LPR,目前还处于:1年期LPR为4.20%,5年期以上LPR为4.85%。所以借钱的成本,远高于房价上涨的收益..... 
 
再看“房租收益”,买来房,租出去,也会形成收益,如果房租比较高,也很划算,每月当收租婆,房子就是会生金蛋的鸡,房租就是金蛋。 
 
上海易居房地产研究院发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》中,今年一季度,50个城市租金收益率平均为2.4%,环比下降4%,同比下降7%,这些城市,还是租金回报率排名靠前的城市,如果以租金收回成本,平均需要40年时间。 
 
租金收益率最高的五个城市分别为西宁(3.7%)、乌鲁木齐(3.7%)、韶关(3.6%)、牡丹江(3.4%)、银川(3.4%)。 
 
四个一线城市的租金收益率分别为广州(1.9%)、北京(1.8%)、上海(1.8%)、深圳(1.6%)。都没有超过2% 
 
我们再把上面负资产的概念捊一遍: 
 
房子的收益=房价上涨+租金上涨 
 
房子的成本=贷款利息付出+首付的机会成本 
 
为了计算简单,我们去掉首付款的机会成本,即你不买房,首付款可以存银行或者做理财,形成的收益。 
 
收益:是2.4%,平均租金2.4%,目前房价环比持平,房价收益是“零” 
 
成本:贷款成本在4.85%,(5年期以上LPR为4.85%。) 
 
那么负收益在2.45%(4.85%-2.4%),如果在一线城市,一年的纯负收益可能达到3%以上。 
 
如果有一天,房价跌破了你的房贷总额,你该怎么办呢? 
 
在美国,正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。根据ATTOM的报告显示,2019年第一季度,美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说,500多万美国业主的房子,房价还不到所欠抵押贷款的75%。 
 
房子不值钱了,还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今,美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。 
 
投资的底线就是不亏,如果是负收益,对巨量的炒房族来说,是不是一种焦虑与隐忧?而且从孙宏斌的判断看:房住不炒的国策,会持续很久,放松调控的希望基本没有。 
 
三、房租收益可能进一步下滑 
 
今年起,一线城市的写字楼空置率迅速上升,根据世邦魏理仕发布的报告显示,今年上半年,上海写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近10年新高。 
 
空房子多了,租金就下来了,租金报价与有效租金同步下行,当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。 
 
最近看到这个网络截图,让我大吃一惊!在深圳,号称是科技发动机的南山区写字楼居然很多不到一百! 
 
根据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露,深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%,甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。 
 
其实这并不是什么秘密,早从去年开始关于深圳写字楼的空置率高的消息就频频爆出。 
 
为什么会出现这样的情况?写字楼的租金明明已经大降价了,为什么那些租客还不回来!? 
 
公司效益不好,员工收入自然下滑,都市租金市场相当于釜底抽薪,写字楼租金是风向标,传导到个人租房市场一般在3-6个月。 
 
还有就是…………很多企业已经不在了! 
 
尾声 
 
接下来几年,除非经济加速下跌,否则很难再看到地产过去十年,那怕三年的盛景,地产已经透支了民间消费力,甚至制造业的实力。 
 
从投资角度考虑,本文开始提出“高房价”和“高货币发行量”,如果货币投放量依旧维持在较高水平,而房价不涨,资金肯定要找出路,钱流到哪里,哪个板块就涨,大类资产上,如果地产不动,而资金出海又有限制,估计,银行传统理财产品、黄金和二级市场,未来可能是一个春天。 
 
(来源:许戈财经) 
 
【关注百家号乐居财经,洞悉房产市场风云变化。】 
 
文章来源:许戈财经 
 
内容来自百度
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沙发   只看该作者 发表于: 2019-11-13 16:04  
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板凳   只看该作者 发表于: 2019-11-16 10:27  
未来房子可能会“缓慢”贬值,年轻人买房将比现在“轻松”很多 
房产巨擘13小时前 
未来房子可能会“缓慢”贬值,年轻人买房将比现在“轻松”很多 
 
 
1, 
 
随着一轮房价上涨过后,调控政策为楼市制定了新的框架,楼市开始逐渐稳定下来。但高房价之下,不少年轻人买房困难,已经逐渐开始放弃买房的念头,租房成为了当下的主流。此前中央表示稳妥推进以租购并举、房产税、共有产权为主的楼市长效机制手段,所谓的租购并举,就是要把租房和买房提到同样的高度,不能只重售轻租,从而导致购房需求持续不减,对稳房价不利。今年住建部明确表态要大力培育租赁市场,同时为楼市稳定吃了一颗定心丸,这已经对楼市释放了明确信号。 
 
笔者认为,短期来看,此举有望降低市场租房难度,同时降低租金成本。长期起来看,可能会导致未来房子"缓慢"贬值,年轻人买房将比现在"轻松"很多。为什么会有这样的观点呢?我们接着往下看。 
 
 
2, 
 
业内人士普遍有一个这样的观点,未来20年60岁以上的老龄化人口将"消失"6亿左右,而新生人口却出现断崖式下滑,按照2018年新生人口统计的1500多万人,未来20年仅有3亿左右的新生人口,这意味着楼市房子"过剩"的时代已经来临。 
 
那么这么多空置的房子不盘活能行吗?总不能全部毁掉吧! 
 
所以,国家需要引导这些房产在未来转向租赁市场,成为解决住房问题的主力。但中国人的传统观念认为租房只是过渡,买房才是归宿。除非租房能够大大体现出优于买房的"性价比",否则租房市场仍然培育不起来。 
 
除此之外,从我国的国情来看,房子附加了太多的东西,比如城市落户,孩子上学,医疗养老交通等配套资源,为什么学区房能卖天价,为什么地铁房受白领追捧,这些都是有原因的。 
 
那么为了解决这些问题,国家相出了一个办法:"租购同权",租房和买房同等的权利。既然过去买房才能解决上述问题,那么将这些附加值脱钩,不管是租房还是买房,都能享受同等的权利,这将大大淡化城市中心的价值。 
 
 
3, 
 
近日,据58同城安居客发布了《2019年单身人群居行报告》显示,楼市中超过七成单身年轻人群倾向租房解决居住问题。有专家对此进行解读认为,房产本身的需求度开始呈现逐年下滑态势,一方面目前的青年单身人群的居住理念正在不断发生变化,愿意接受长期租房生活的人群占比不断提升,另一方面"房住不炒"的大背景下,楼市整体也呈现出长期看稳的态势,在一定程度上弱化了单身人群急于买房的需求。 
 
笔者认为,过去家庭资产80%以上配置了房地产,大部分家庭认为买房是一件稳赚不赔的事,房子成为了一种资产的衍生品,这使得大部分家庭为了买房尽管掏空全部身家也在所不惜。但未来房产可能会"缓慢"贬值,年轻人买房将比现在"轻松"很多,为什么这么说呢? 
 
①随着人口的不断腾挪和转移,老龄人口减少,部分人口持续流失的地区房产过剩现象将会更加明显。当然,罗马不是一天建成,这一过程也不会一触而就,仍将是一个"缓慢"的过程,时间可能长达10-20年,所以房子"缓慢"贬值符合对未来的预期。 
 
②未来年轻一代必然会继承上一代的房产,但是由于城市都是新旧更迭的发展,30年左右房产将出现一轮换新,旧房不可能弃之不用。大概率仍会原址拆除建新房,随着新技术的发展,房产更加现代化,包括机械化、智能化、模块化和集群化都将实现,建房成本将会大大降低,同时对土地的利用率将更高。这将导致买房需求降低,成本也将被大大压缩。 
 
 
(本文原创,内容仅代表个人观点,如有不当之处,立即修正,责任人:大程) 
 
综上所述,未来房子可能会"缓慢"贬值,年轻人买房将比现在"轻松"很多。各位网友怎么看?如有更好的看法,欢迎留言点赞参与讨论。
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