BO1Mz=q 房价上涨,才是拉动消费的真正动力!”
$V@IRBm 前几日,中泰证券策略会上,行内知名经济学家李迅雷总结出这么一句话。
3n,F5?!m t<Og?m}( h-6kf:XP% 中泰证券首席经济学家李迅雷
;Neld #%J 一时语惊四座,引来网友如潮水般的谩骂:
PsTwJLY “房价上涨,大家都买不起房了还去消费?”“房价涨这么高,大家都把棺材板的钱搭进去了,还升级消费?”“这么高的房价,年轻人都成了省吃俭用的房奴,消费如何增长?
qEywExdiu 面对网友的质疑,研究了几十年经济学的李迅雷深感困惑。这可都是从历史经验总结出来的,自己只不过是在陈述事实罢了。是自己错了?还是大家看不懂?
J0{0B=d; 今天我们暂且不纠结这句话的字面意思,而是从根底去探索这句话背后的真相。
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0uj3kr?cv 消费之谜
k<AnTboa 其实在这句话之后,李迅雷也特地做了解释。
/Jo*O=Lpo “决定消费的主要是居民收入或收入预期,房地产销售的回落不仅会影响到家电、家具、建筑装璜等消费额增速,也对其他消费带来明显的影响。”
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d| 注意,这里有两个关键词,一个是居民收入,一个是收入预期。
O* 7"Q& 首先是居民收入。某种意义上,房地产属于实体经济。
uRp-yu[nt% 抛开事件的争议不谈,专家说的不无道理,房地产对上下游产业的影响力是巨大的,无论是上游的机械、建筑、建材、钢材,还是下游的家电、装修、家具,景气度都与楼市有密不可分的关系,可谓一荣俱荣、一损俱损。
7H=/FT?e] z;Kyg} d^,u"Z9P _RAPXU~ 6- 以家具、家电、装潢三个行业的增速为例,在2013-2015年,一直维持10%-20%以上的高增速,直到2018年,因为楼市经历了“冰火两重天”,销售额、去化率、土地流拍率都非常不理想,尤其是三四线城市的房价涨势难以为继,三个行业的增长速度放缓非常明显。
b2 ZKhS8 VRT| OUq |J8c|h< (数据来源:真叫卢俊)
5I@< 6S&X 由恒久不变的「买涨不买跌」原理,房价上涨一定会拉动房地产销售,从而导致和房地产相关的劳动民众受益,收入增加,自然消费力增长。
8?ZK^+]y 当然,这个论据是远远站不住脚的。因为纵使房地产行业再发达,也无法覆盖中国这么庞大的人口基数。房价上涨,与房地产无关人群的收入并没有得到实质性增长,何来拉动消费?
xC{ W_a( 别着急,还有“收入预期”。
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t.3b\RV[ 收入预期
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什么叫收入预期,经济学中给的解释是:
uNLA/hL+n “预计未来一定时期可以取得的收入。”
0b4QcfB1[ 房价上涨,最直接的是,拥有房子的人受益,固定资产增值。
X\uN:;?#W{ 举个例子,小李前几年贷款买了一套房子,500万,经过2017年这么一轮大涨,价值翻倍,变成了1000万,这时的小李,转眼从只有200万存款做首付的小白领,变成拥有1000万身家的有钱人。
'w&,3@Z yV_aza c!j$-Ovm hX<0{pXM4 无论他现在是否会把这套房子卖出去变现,但在心理上,收入预期爆棚,那么他大概率会提高自己的消费水平,改善自己的生活条件。
S\mh{#Lpk 房价上涨,收入预期提高,同时也就促进消费?
\|Us/_h 事实证明,中国房地产二十年的野蛮生长,大部分人都受益了。房价一涨,大家感觉自己有钱了,就敢消费,房价一跌,大家感觉自己变穷了,就缩在家里不敢出来。
qA5tMZ^w 然而我想说的是,拉动消费一定是建立在市场经济好,所有人的实际收入增加的基础上,而通过“房价上涨拉动消费力”这种方法,注定是畸形的。
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x JZ9w!)U 根据相关数据统计,去年我国网购增速达到25%左右,但是网购消费总额中,5%的网购者贡献了50%的消费额比重。假设我国网购的人数总和为5亿,5亿人口中的5%,即2500万人贡献了50%的网购消费额。
<&Y7Q[ 消费确实是增加了,但是普通消费群体的消费并没有提高,二八法则或许已经开始倾斜,当高消费的群体已经远远超过低消费群体,单纯的谈论房地产刺激消费,或许有些片面。而对于大部分的普通购房者来讲,房地产不是刺激消费,而是被动的消费和负债。
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)]?sCNb 反作用
:6%wVy5 李迅雷在抛出这个结论后,也顺道带了一句。
6 fL=2a “对于消费增速下降的原因,普遍的观点是“买房导致六个钱包都瘪了”,因此买房子会影响到消费。
)%gigQZ+ 这句话也对。为了买房,的确很大一部分人选择掏空三代人的积蓄,巨额房贷让他们沦为房奴,根本没有余力再去消费。
l(*`,-pv: gP?pfFhG }5u$/c@f1 :<!a.%= 再从宏观经济上讲。房价上涨,地皮价格上涨,租金上涨,企业运行成本增加,为了平衡收益,只能通过提高产品售价,或者降低员工工资的方法来弥补。最终大家面对的,只有更高的物价和更低的工资。原本想买个吸尘器,现在只舍得用扫帚,原来想下个馆子,现在只能在家里做饭。
+H8]5~',L% 那么是房价上涨拉动了消费吗?不是,在这个层面上是限制了消费。
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eqg|bc[i!t 矛盾
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FF@I^O 看到这里,很多人就开始不解了,前面说房价上涨可以拉动消费,后面又说房价上涨限制了消费,这不是自相矛盾吗?
REli`"bR 的确是矛盾的,而且还是很大的矛盾。但李迅雷通过数据得出这个结论,又说明什么呢?
oBpHmMzA h#B%'9r ,A4v|]kq] + C aPF 说明目前“房价上涨拉动消费”的效果,已经远超于“房价上涨限制消费”的效果。房地产已经成了其他行业所无法替代的龙头行业,而站在房价泡沫上欢娱的受益者则成了主流群体。
3Oy?_a$ 最终我们得到了一个很实际的命题,“为了消费,房价不能跌。”
Ic P]EgB 其实我们可以这样来对比,那就是房价上涨的速度与收入增长的速度向对应。房价的上涨,使得居民财产的增加,人们消费意愿会增强,但是前提是,他们还有可用于消费的财产。
IyOb0WiEj EH=[!iW ; X6kCYTJYF 4Un (}P' 而当下实际的情况是,在高房价面前,很多家庭为了买房子,不仅六个钱包被掏空,未来收入被透支,更为重要的一点是,房价已经达到了历史最高点,收入增长的速度远赶不上房价的上涨速度,这让广大老百姓,从哪里来钱消费呢?
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DEF* 那么,根据李迅雷的观点,现在的房价真的还能拉动消费吗?显然,从上面的分析,我们可以看出,当下的房地产,对财富的效应,明显是挤出效应居多,而这个时候,房价如果持续增长,居民消费能力和动力,将进一步削弱。
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Ho2#'lSKM 2h%/exeS; 1pg&?L.MA 那么,是不是房子降价了,消费就能好转了?显然并不是这样。
pxDkf|* 要真正的让老百姓有消费意愿,并且也具有消费能力,着眼点有两个,一是提高老百姓的收入,让收入的增速超过房价的增速;二是提高社会保障,让老百姓敢于花钱,没有后顾之忧,当下很多人需要存钱不敢花的另一个主要原因,是压在老百姓头上的压力太多,医疗、教育、养老,成本都太高,而保障又不足,因此,只有让老百姓的生活有了安全感,他们才敢于花钱。
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{}OG) 总结
`O5wM\Z “投资、消费、进出口”,是我国经济发展的三驾马车。
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RoOc)u 随着我国经济进入新常态,人口加速向一二线大都市、都市圈集聚,哪怕现在房价还在涨,但大涨不可能持续,多数城市没有人口和资源支撑,房价也不可能持续。当然,在稳定大局下,涨上去容易降下来难,对于大幅上涨的房价可能会慢慢稳定下来,大跌可能性也不太大。
C|*U)#3:F s#hIzt I r]#u]Ap OWx-I\: 幸运的是,我们已经看到了楼市回归理性的迹象,宏观杠杆率7年以来首次下降,房企1-2月份拿地面积大降34%,居民的短期贷款不再流入楼市,种种特征表明,无论是房企还是购房者,现在都有了更理智的选择。
j]Kpwf<NS 靠房价上涨拉动消费的观念只存在于过去,只有住房的附加属性越来越少,刚需们才能摆脱消费被房价上涨所拉动的困局。
3MH9%*w'0 真正决定成败的,是房价增速和老百姓收入增速的真实比拼。
Zi/tax9C 希望达摩克利斯之剑,永远不会掉下来。
\!x~FVA 对此,你咋看?
oSq?.*w< ark~#<SqAr 仅供参考
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