统计局发布了10月份《全国商品住宅销售价格变动情况统计数据》,总结起来就是——继续下行。 I FvigDj?
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70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市分别有58个,比上月增加4个;价格同比下降的城市分别有51个,比上月增加1个。 iaQfxQP1w%
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上面提到10月份新增了一个同比下降的城市,这个城市就是南京。 ]T(qk
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南京的下跌,标志70大城市中江苏省入选的四大城市,南京、无锡、徐州、扬州全线失守。 <(~Wg{
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下面,我们就分别来看看这四大城市的情况以及江苏省楼市总体的走势。 Bio QV47B
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01|四大城市房价情况 bMsThoePT
根据统计局的10月份的房价指数: 5z_Kkf?o
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- 南京99.9,即同比下跌0.1% xSO5?eR"u
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- 无锡98.8,即同比下跌1.2% d|`8\fq
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- 徐州99.2,即同比下跌0.8% cp"{W-Q{$
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- 扬州95.6,即同比下跌4.4% VZe'6?#
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房贷利率在4%左右,也就是说,如果同比涨幅达到4%才能达到盈亏平衡。从这个角度来看,四个城市的房产去年具备较好的投资价值,今年已经变成负资产。 kyZZ0
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因此,楼市投资需求大大降低,靠刚需和改善性需求推动楼市的话,那就要看房价高低了。 qG2P?D R
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由于统计局没有给出城市的具体房价,我们参看市场调研机构的二手房价数据: 9.,IqnP
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南京房价处于高位32513元/平米,同比去年还有1000元的涨幅,这也是为什么南京新商品住宅价格较为坚挺的原因。总的来说,南京房价过高,大跌的可能性大。 RH$l?j6
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徐州、无锡同比去年下降了1000元左右,当前的房价在全国东南沿海省份二三线城市中较为普遍,但是受大环境影响,偏工业制造的城市经济未来拉动有限,这对房价是不利因素,未来阴跌的可能性大。 &|h9L' mr
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扬州的房价已经跌掉了近3000元,恐怕已经引发了房东的集体抛盘,这一轮下跌后有望成功筑底。 X{[$4\di{
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02|江苏省楼市总体情况 9
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国家统计局截止9月份新商品住宅交易: -<AGCiLz
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- 江苏房价下跌4%,全国下跌4% @HE?
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- 江苏成交面积下跌34%,全国跌26% U]B-B+-
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- 江苏成交金额下跌37%,全国跌29% I.>8p]X
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江苏房价跌幅和全国持平,但是交易量的跌幅远远超过全国,有价无市。 c/=\YeR
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为什么经济强省江苏在今年败走楼市呢? D(Q]ddUi'
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我们从支撑楼市的两大要素来看——经济和人口。 sO!m,pK(
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1)经济 c>T)Rc
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从江苏省统计局发布的前三季度进度报告来看: 7VdxQ T
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1、GDP增长2.3%,全国为3%。在近20年中,江苏只有2019年低于全国水平,且仅低0.2个百分点,目前为历史最低水平。 F7/%,vf
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2、工业是经济的筋骨,江苏省前三季度的工业增加值增长2.8%,2021年的这一数字是11.6%。 ]l3Y=Cl
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3、受国内外经济影响,江苏省第三产业整体表现疲软,批发零售、仓储运输、餐饮住宿和国际贸易都大幅下滑。 J l{My^I5
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从这份进度报告可以看到,江苏省前三季度的经济面从整体到局部都存在系统性放缓,映射到楼市,将是消费信心不足,买方意愿减弱。 >5TXLOYZ
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2)人口 .81 ~ K[
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江苏省经济发展迅猛,在工业和商贸领域集中了大量的人口。 %h;1}SFl0
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但是近年人口的流入在迅速减少。2019年到2021年人口增幅下降至不到30万人,而2020年只有8万人。 b/\l\\$-
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对于拥有8505万人口总量的江苏来说,不到30万的人口增量还不足以抵抗老龄化,更难支撑楼市了。 }AiF 7N0
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面对中西部的中心城市重庆、成都、武汉、长沙、西安等等的崛起,江苏各大城市对外省人口的吸引力被分散,人口流入还将进一步下滑。 /%F,
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结语:
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江苏省曾经靠强有力的工业发展和综合经济支撑了各城市房价走高。 &' y}L'
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如今发展放缓,应尽快让楼市软着陆下来,让资本重新回到实体经济,特别是民营企业和工业领域。 7osHKO<?2
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南京房价的下跌是江苏楼市全面下跌的开始,也希望是经济发展恢复的开始。 glkH??S
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对于江苏省各城市房价您怎么看? 8wEJyAu2