| 天目小草 |
2022-11-21 13:03 |
统计局10月份房价指数公布，南京首现下跌，标志江苏城市全线失守
统计局发布了10月份《全国商品住宅销售价格变动情况统计数据》，总结起来就是——继续下行。 ;|b
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70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市分别有58个，比上月增加4个；价格同比下降的城市分别有51个，比上月增加1个。 dV8mI,h
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上面提到10月份新增了一个同比下降的城市，这个城市就是南京。 H(!)]dO
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南京的下跌，标志70大城市中江苏省入选的四大城市，南京、无锡、徐州、扬州全线失守。 T?)?"b\qz
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下面，我们就分别来看看这四大城市的情况以及江苏省楼市总体的走势。 X f9<kbRw/
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01｜四大城市房价情况 $ W(m
根据统计局的10月份的房价指数： gec<5Ewg
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- 南京99.9，即同比下跌0.1% Q,Hw@
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- 无锡98.8，即同比下跌1.2% x9~d_>'A
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- 徐州99.2，即同比下跌0.8% RT8xU;
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- 扬州95.6，即同比下跌4.4% 5Y"lr Y38
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房贷利率在4%左右，也就是说，如果同比涨幅达到4%才能达到盈亏平衡。从这个角度来看，四个城市的房产去年具备较好的投资价值，今年已经变成负资产。 myFj w@
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因此，楼市投资需求大大降低，靠刚需和改善性需求推动楼市的话，那就要看房价高低了。 F>)u<f,C
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由于统计局没有给出城市的具体房价，我们参看市场调研机构的二手房价数据： $Dd IY}
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南京房价处于高位32513元/平米，同比去年还有1000元的涨幅，这也是为什么南京新商品住宅价格较为坚挺的原因。总的来说，南京房价过高，大跌的可能性大。 I '
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徐州、无锡同比去年下降了1000元左右，当前的房价在全国东南沿海省份二三线城市中较为普遍，但是受大环境影响，偏工业制造的城市经济未来拉动有限，这对房价是不利因素，未来阴跌的可能性大。 l[l('
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扬州的房价已经跌掉了近3000元，恐怕已经引发了房东的集体抛盘，这一轮下跌后有望成功筑底。 a{QHv0goG
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02｜江苏省楼市总体情况 <u*~RYA2
国家统计局截止9月份新商品住宅交易：
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- 江苏房价下跌4%，全国下跌4% %w,
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- 江苏成交面积下跌34%，全国跌26% q*\ #H C
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- 江苏成交金额下跌37%，全国跌29% ,+KZn}>
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江苏房价跌幅和全国持平，但是交易量的跌幅远远超过全国，有价无市。 + %=Ao6/#
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为什么经济强省江苏在今年败走楼市呢？ UW<V(6P
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我们从支撑楼市的两大要素来看——经济和人口。 /fWVgyW> 6
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1）经济 OO] ~\j
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从江苏省统计局发布的前三季度进度报告来看： kz(%8qi8&
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1、GDP增长2.3%，全国为3%。在近20年中，江苏只有2019年低于全国水平，且仅低0.2个百分点，目前为历史最低水平。 i))S%!/r~
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2、工业是经济的筋骨，江苏省前三季度的工业增加值增长2.8%，2021年的这一数字是11.6%。 +iir]"8
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3、受国内外经济影响，江苏省第三产业整体表现疲软，批发零售、仓储运输、餐饮住宿和国际贸易都大幅下滑。 S gHLs
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从这份进度报告可以看到，江苏省前三季度的经济面从整体到局部都存在系统性放缓，映射到楼市，将是消费信心不足，买方意愿减弱。 >o>r@;
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2）人口 !ui
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江苏省经济发展迅猛，在工业和商贸领域集中了大量的人口。 0
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但是近年人口的流入在迅速减少。2019年到2021年人口增幅下降至不到30万人，而2020年只有8万人。 :Oo(w%BD]
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对于拥有8505万人口总量的江苏来说，不到30万的人口增量还不足以抵抗老龄化，更难支撑楼市了。 *T*=~Y4kE
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面对中西部的中心城市重庆、成都、武汉、长沙、西安等等的崛起，江苏各大城市对外省人口的吸引力被分散，人口流入还将进一步下滑。 j08}5Eo
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结语： I&U?8
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江苏省曾经靠强有力的工业发展和综合经济支撑了各城市房价走高。 YB
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如今发展放缓，应尽快让楼市软着陆下来，让资本重新回到实体经济，特别是民营企业和工业领域。 )d bi
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南京房价的下跌是江苏楼市全面下跌的开始，也希望是经济发展恢复的开始。 nKp='>Th
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对于江苏省各城市房价您怎么看？ ( YF`#v6
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