}mk z_P(Z 房价上涨，才是拉动消费的真正动力！”
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前几日，中泰证券策略会上，行内知名经济学家李迅雷总结出这么一句话。
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中泰证券首席经济学家李迅雷
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`(O 一时语惊四座，引来网友如潮水般的谩骂：
*2m{i:3 “房价上涨，大家都买不起房了还去消费？”“房价涨这么高，大家都把棺材板的钱搭进去了，还升级消费？”“这么高的房价，年轻人都成了省吃俭用的房奴，消费如何增长？
<{HV|B7 面对网友的质疑，研究了几十年经济学的李迅雷深感困惑。这可都是从历史经验总结出来的，自己只不过是在陈述事实罢了。是自己错了？还是大家看不懂？
wX@g >( 今天我们暂且不纠结这句话的字面意思，而是从根底去探索这句话背后的真相。
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Fe 7 8YDx? 消费之谜
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} }z ! 其实在这句话之后，李迅雷也特地做了解释。
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7z1< “决定消费的主要是居民收入或收入预期，房地产销售的回落不仅会影响到家电、家具、建筑装璜等消费额增速，也对其他消费带来明显的影响。”
.T~Oc'wGo 注意，这里有两个关键词，一个是居民收入，一个是收入预期。
kKVNE h Tp 首先是居民收入。某种意义上，房地产属于实体经济。
I^ ``x+a 抛开事件的争议不谈，专家说的不无道理，房地产对上下游产业的影响力是巨大的，无论是上游的机械、建筑、建材、钢材，还是下游的家电、装修、家具，景气度都与楼市有密不可分的关系，可谓一荣俱荣、一损俱损。
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) l 以家具、家电、装潢三个行业的增速为例，在2013-2015年，一直维持10%-20%以上的高增速，直到2018年，因为楼市经历了“冰火两重天”，销售额、去化率、土地流拍率都非常不理想，尤其是三四线城市的房价涨势难以为继，三个行业的增长速度放缓非常明显。
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（数据来源：真叫卢俊）
40;4 = 由恒久不变的「买涨不买跌」原理，房价上涨一定会拉动房地产销售，从而导致和房地产相关的劳动民众受益，收入增加，自然消费力增长。
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0P4uq 当然，这个论据是远远站不住脚的。因为纵使房地产行业再发达，也无法覆盖中国这么庞大的人口基数。房价上涨，与房地产无关人群的收入并没有得到实质性增长，何来拉动消费？
baR*4{] 别着急，还有“收入预期”。
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7 nawnS 收入预期
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d 什么叫收入预期，经济学中给的解释是：
`jGG^w3 “预计未来一定时期可以取得的收入。”
l4E0/ F 房价上涨，最直接的是，拥有房子的人受益，固定资产增值。
cD<5~ `l 举个例子，小李前几年贷款买了一套房子，500万，经过2017年这么一轮大涨，价值翻倍，变成了1000万，这时的小李，转眼从只有200万存款做首付的小白领，变成拥有1000万身家的有钱人。
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w"h3e 无论他现在是否会把这套房子卖出去变现，但在心理上，收入预期爆棚，那么他大概率会提高自己的消费水平，改善自己的生活条件。
KD..X~Me 房价上涨，收入预期提高，同时也就促进消费？
*b(nX,e 事实证明，中国房地产二十年的野蛮生长，大部分人都受益了。房价一涨，大家感觉自己有钱了，就敢消费，房价一跌，大家感觉自己变穷了，就缩在家里不敢出来。
Hh qNp U 然而我想说的是，拉动消费一定是建立在市场经济好，所有人的实际收入增加的基础上，而通过“房价上涨拉动消费力”这种方法，注定是畸形的。
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s^fxU 根据相关数据统计，去年我国网购增速达到25％左右，但是网购消费总额中，5％的网购者贡献了50％的消费额比重。假设我国网购的人数总和为5亿，5亿人口中的5％，即2500万人贡献了50％的网购消费额。
tNDv[IF 消费确实是增加了，但是普通消费群体的消费并没有提高，二八法则或许已经开始倾斜，当高消费的群体已经远远超过低消费群体，单纯的谈论房地产刺激消费，或许有些片面。而对于大部分的普通购房者来讲，房地产不是刺激消费，而是被动的消费和负债。
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>yt8 gw0J 反作用
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李迅雷在抛出这个结论后，也顺道带了一句。
";w"dfC^ “对于消费增速下降的原因，普遍的观点是“买房导致六个钱包都瘪了”，因此买房子会影响到消费。
(5=B^9 {R 这句话也对。为了买房，的确很大一部分人选择掏空三代人的积蓄，巨额房贷让他们沦为房奴，根本没有余力再去消费。
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SO JkeN 再从宏观经济上讲。房价上涨，地皮价格上涨，租金上涨，企业运行成本增加，为了平衡收益，只能通过提高产品售价，或者降低员工工资的方法来弥补。最终大家面对的，只有更高的物价和更低的工资。原本想买个吸尘器，现在只舍得用扫帚，原来想下个馆子，现在只能在家里做饭。
mA\}zLw+r9 那么是房价上涨拉动了消费吗？不是，在这个层面上是限制了消费。
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ggzcANCD< 矛盾
@VKN 6yHH 看到这里，很多人就开始不解了，前面说房价上涨可以拉动消费，后面又说房价上涨限制了消费，这不是自相矛盾吗？
B d?{ldg 的确是矛盾的，而且还是很大的矛盾。但李迅雷通过数据得出这个结论，又说明什么呢？
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6tBe,'* 说明目前“房价上涨拉动消费”的效果，已经远超于“房价上涨限制消费”的效果。房地产已经成了其他行业所无法替代的龙头行业，而站在房价泡沫上欢娱的受益者则成了主流群体。
y-a3 最终我们得到了一个很实际的命题，“为了消费，房价不能跌。”
67P@YL 其实我们可以这样来对比，那就是房价上涨的速度与收入增长的速度向对应。房价的上涨，使得居民财产的增加，人们消费意愿会增强，但是前提是，他们还有可用于消费的财产。
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Au{J/G<W@ 而当下实际的情况是，在高房价面前，很多家庭为了买房子，不仅六个钱包被掏空，未来收入被透支，更为重要的一点是，房价已经达到了历史最高点，收入增长的速度远赶不上房价的上涨速度，这让广大老百姓，从哪里来钱消费呢？
0-I L@Di`F 那么，根据李迅雷的观点，现在的房价真的还能拉动消费吗？显然，从上面的分析，我们可以看出，当下的房地产，对财富的效应，明显是挤出效应居多，而这个时候，房价如果持续增长，居民消费能力和动力，将进一步削弱。
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WKONK;U+7 那么，是不是房子降价了，消费就能好转了？显然并不是这样。
}Gh9 5HwE 要真正的让老百姓有消费意愿，并且也具有消费能力，着眼点有两个，一是提高老百姓的收入，让收入的增速超过房价的增速；二是提高社会保障，让老百姓敢于花钱，没有后顾之忧，当下很多人需要存钱不敢花的另一个主要原因，是压在老百姓头上的压力太多，医疗、教育、养老，成本都太高，而保障又不足，因此，只有让老百姓的生活有了安全感，他们才敢于花钱。
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Y/,Cy0 ! 总结
!TP KD “投资、消费、进出口”，是我国经济发展的三驾马车。
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.,D 随着我国经济进入新常态，人口加速向一二线大都市、都市圈集聚，哪怕现在房价还在涨，但大涨不可能持续，多数城市没有人口和资源支撑，房价也不可能持续。当然，在稳定大局下，涨上去容易降下来难，对于大幅上涨的房价可能会慢慢稳定下来，大跌可能性也不太大。
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_ v3VUm# 幸运的是，我们已经看到了楼市回归理性的迹象，宏观杠杆率7年以来首次下降，房企1-2月份拿地面积大降34%，居民的短期贷款不再流入楼市，种种特征表明，无论是房企还是购房者，现在都有了更理智的选择。
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us.Jfam 靠房价上涨拉动消费的观念只存在于过去，只有住房的附加属性越来越少，刚需们才能摆脱消费被房价上涨所拉动的困局。
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l#ieZM 真正决定成败的，是房价增速和老百姓收入增速的真实比拼。
/zIUYY 希望达摩克利斯之剑，永远不会掉下来。
OCbwV7q: 对此，你咋看？
Ox& ]{ 8QFg6#"O 仅供参考
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