聊聊中国房地产“最隐秘的角落”~~县城的房价 iIA5ylf{E
其实这个话题,一直都想说,前段时间,第一财经根据调查数据,还发布过“94%的县城房价不过万”的话题,之后迅速被推上热搜,引发激烈讨论。 {'l^{"GO"
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94%的县城房价不过万,不值得炫耀,以工资收入论房价,这些地方的房价本来就不该过万,甚至应该更低才对。 d&&^_0O
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这次回乡的所见所闻,更坚定了我的看法。正月初九,走在县城宽阔的马路上,穿过一栋栋密密匝匝的新建成的高楼住宅小区,我却如入无人之境。这和十几年前,县城大街上熙熙攘攘的人群、热闹非凡的景象,天壤之别。 hC4##pAa
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大道理不用多说,铁锤只说最简单明了的因果关系:没有人的地方,就没有未来,房地产如此,其它行业也一样。 ~>3$Id:
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另外,通过简单的接触,铁锤了解到,作为“城尾乡头”的县城,绝大多数人的真实工资收入其实比很多人想象得要低: DlC`GZEtqh
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保安、保洁,一个月1500,饭店服务员一个月1800,每天早九晚九,累死累活。洗车店高点,能拿2000,同样脏累,而且现在主要是四五十岁的大妈大叔在干。再好点就是干装修、建筑的,按天结算居多,大工一天280,小工一天170,不是每天都有活,一个月能干20天,算不错的了。装修、建筑、家居、建材等行业,和房地产关联密切,属于“你好我也好”的关系,所以这两年基本上是干大半年,歇小半年,很多农民工在啃老本。 r@5_LD@f
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更高级点的工作有吗?也有,个人创业的,以夫妻店居多,比打工强,一个月能挣四五千。再有就是体制内员工,工资高很多,一年8万~10万不等,属于最小资的一类人,工作轻松,闲暇时间也多。 6]^ShOX_Z
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除此之外,还有四类人在县城才算是真正混得风生水起:官二代、家里有生意产业的子弟、体制内公务员、本地拆迁户。或者更直白点说,县城超过90%的人,都只能活在平均线水平,属于一年到头辛苦,还攒不下钱的典型人群。 ^8Tq0>n?
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国家统计局数据显示,2022年全国居民人均可支配收入36883元,聚焦到全国1800+县城,居民的人均可支配收入或不足30000元,刨去消费开支,每年的结余资金或不足10000元,这还是省吃俭用的结果,稍微花钱大手大脚的家庭,一年白干。 h-+9Bv]
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虽然第一财经报告说“94%的县城房价不过万”,但是从现实来看,县城的房价真的不低。中国有1472个县、394个县级市,总共容纳了2.5亿常住人口,根据2022年11月份的数据显示,在1800多个县城中,有117个县城的房价超过10000元/㎡, 另有8个县城的房价超过20000元/㎡。另外,不可思议的是,2022年房地产遭遇惨淡行情背景下,房价过万和过两万的县城数量,同比竟然分别多增加14个和2个。 I7ZY9W(S
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根据数据,全国县城的平均房价保持在7000-8000元/平,全国县城房价在3000元以下的仅有18个,而且基本都扎堆在人烟稀少的东北和西北部地区。 2Vas`/~u~
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基于此,铁锤得出结论,若以工资收入论房价,我们不得不承认,越来越多的人,连县城的房子都买不起了。按8000元一平计算,在县城购买一套120平米(县城很少有低于这个面积)的房子,总价是96万,首付三成也需要30万,这还不包括买房后的税费和装修费用,以及未来30年每月3000+的房贷。 IeLG/ fB
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更让人匪夷所思的是,有不少贫困县城,经济发展不行,市民平均工资收入也基本全国垫底,但房价却妥妥“过万”了,这其中有多大的泡沫,不言而喻。 AP'UcA
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县城的房价“挺而不降”,但县城楼市暴露的问题却不少。 <e-9We."
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首先是这轮楼市萧条的重灾区,需求锐减,开发商房子卖不掉,都在大撤退。其中最典型的是曾经靠三四线起家的碧桂园,收缩战线不说,还在抓紧降价卖房,更重要的是,根据其公布的长期战略计划显示,碧桂园未来不打算在县城拿地,这等于直接宣布彻底放弃县城的业务。 -lV]((I&
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其次,县城库存严重积压,已经陷入“无价无市”境地,究其根本是县城的供需结构严重失衡。 h}k)
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易居研究员数据显示,截至2022年11月底,含县城在内的三四五线城市出清周期高达25.5个月。这是什么概念?在不考虑新增供应的前提下,县城光消化库存都至少需要2年。东三省和西北部绝大多数县城,新房去化周期甚至都超过5年了。广西防城港,全国最高,积压的库存12年都卖不完。 _tTtq/z<
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再者,行走在县城的新城区,满目所见皆是停工的楼盘。我所指的不是过年期间放假式的停工,而是资金出现问题,无法继续动工建设的楼盘,有些楼盘还在建设中,但塔吊都已经拆除了。 }&BE*U8_
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铁锤有不少家人都是做建筑行业,根据他们的反馈,大多数楼盘都遇到了资金问题,极少数已经解决了,绝大多数仍然悬而未决。有些项目面临长期停工的局面。今年有一个非常普遍的现象,很多农民工建筑工人的工资并未发放,有些只发了20%不到。 |b7v(Hx
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第四,县城的常住人口正在大幅锐减。有研究显示 ,从2010年到2020年间,全国有1507个区县出现人口收缩,占比超85%。第七次全国人口普查数据显示,我国常住人口不足50万的县城超过70%,数量为1358个。在中国东北以能源和资源型工业城市为主的城市,随着产业的逐渐枯竭,人口流出的情况更严重。 izy7.(.a
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小县城今后还有年轻人吗?大概率是留不住年轻人的,留不住年轻人,意味着没有活力,没有未来。 jq:FDyOAW
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君不见,为了抢人,很多省会城市、二三线城市,甚至一线城市都在降低落户门槛,叠加高考录取率逐年上升,未来三四线城市及低能级的县城的人口只会加速流出。另外,80后、90后,以及未来的00后的子女都出生在城市,他们对县城毫无概念,更不可能回到县城。 DP ,owk
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换句话说,未来10-20年,县城对年轻人而言,将毫无意义。而失去年轻人的县城,凋敝衰落将是必然。 `WQz_}TqB
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更不用说,县城过去这一轮房价上涨,本质上是靠外力助推,棚改拆迁拉动,属于无根之水,无本之木,毫无基础,当初如烈火烹油涨得有多猛,未来下滑得就有多厉害。一言概之,县城楼市的终局:注定是一地鸡毛。 :@x24wN/
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有人问,在县城还能不能买房?我没法直接给出回答,我只能告诉你,根据我的了解,绝大多数在县城买过房的人都后悔了,比如有3类典型的人:1、在外省靠拧螺丝、送外卖、跑快递赚钱的人,在外省吃省喝,终于攒够了在老家县城买房的钱,买了房贷了款,继续去外地打工,一年住不了几天,还要背着30年房贷; 0h/gqlTK1
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2、做生意赚了钱,回县城买房一是个人虚荣心,二是为了给父母挣面子,但不能掩盖县城买房是最失败的投资的行为。不过好在不差这点钱。 SxMmy
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3、一二线城市买不起,手上有点钱,也学着别人投资房产,最终把目光瞄准了老家县城的房子,结果卖不掉、不舍得租,横竖都不对,既花光了积蓄,又错失了外地买房的最佳时机。 A:PQIcR;V
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每个人都有选择自己生活的权利,每个人都有对应属于自己的生活,县城虽有万般不是,但也承载着2.5亿人的梦想。说实话,有人想逃离县城,但对于绝大多数人来说,真的想在县城立足却也不易,正如网上所言“留在老家的才是王者”,因为县城是一种权力生态,是一个关系远远大于规则的社会,靠的是裙带和朋友。关系决定成败,至于规则、能力、才华、水平等一切都靠后。 QH@?.Kb_qU
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