终于出手救二手房了！-溧阳论坛

天目小草

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精灵王

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楼主发表于: 2022-11-24 13:29 , 来自:江苏省常州市移动

  我曾多次写文章分析二手房市场的残酷，也曾多次建议拯救二手房。因为新房都要以二手房的方式卖出，二手房市场不好，新房也不会好。 8 R4qU!M
~ 5"J(
如今，终于开始出手拯救二手房了。 7zGMkl
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01 凄惨的二手房市场 .$wLLE^*
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现在的二手房市场有三个典型的特点，一是降价多，二是库存高，三是成交周期长。 VQ<5%+
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下表是10月份全国70个重点城市的二手住宅销售价格变动情况： gp/YjUH7k8
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70个城市的二手房住宅，价格同比去年同期上涨的只有6个，64个城市的二手房价是下跌的。 p(?3 V
@q)E=G1<o0
因为上榜的都是大中城市，实际的全国二手房市场还要更加惨淡。 JIV8q HC
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再来看库存： !01i%W'
重庆：180095   h8.FX-0& =
成都：179942 eP= j.$
天津：164083 tcOnM w
南京：150125 {D,RU8&
苏州：144359 l%<c6;
广州：126425 N-QCfDao
沈阳：125289 9v~5qv;
西安：110801 8 u:2,l
杭州：108882 61:9(*4~!F
合肥：105783 C3.=GRg~l
北京：102175   |Fp'/~|w2d
v[L[A3`"/
截止到11月17日，仅在链家一家平台二手房挂牌量超过10万套的就有11个城市。可以想象，真实的二手房挂牌量有多大。 P)1EA;
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降价多、库存高的原因是卖不出去，成交周期长。我曾统计过贝壳平台上青岛各区的二手房成交周期： b:Dg}
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所有区域的二手房成交周期都在36个月以上，也就是三年以上。 sHsg_6~
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造成二手房这种局面的原因有很多，根本原因是楼市大环境不佳。但各地出台的利于新房的政策，让买房者扎堆地进入了新房市场，使得二手房市场进一步凄惨。 >'Hx1;
|yv]Y/=
二手房市场和新房市场本是一体，绝不会存在新房红火、二手房凄惨的情况。所以我曾在《请救救青岛二手房吧！》等多篇文章中呼吁拯救二手房。 /qXzOd
z2~87fv+
如今，真的有城市开始出手拯救二手房了。 ZNL5({lv
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02 拯救二手房！ ke6n/ h5`
g;G5 r&T
西安曾经出台过多次刺激楼市的政策，可其楼市行情至今仍没有起色。 6b#~;
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11月19日，西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，这可谓是一个专门利好二手房的政策： dz,+tR~
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这个政策的前两条都只针对二手房： OjATSmZ@@
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一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。 :mp$\=
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二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。（新房仍然需要2年社保）。 sam[s4@eQ
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西安可谓是对二手房释放出了很大的善意，积极为二手房寻找接盘侠。 7d9Z/J@>
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想想也知道，很多城市已经进入了改善为主的时代，卖不掉二手房怎么改善买新房，没人买新房怎么卖出土地？ ]_#SAhOR)
L*^ V5^-
可以说，西安是第一个明确拯救二手房的城市。 w4A#>;Qu*
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在这之前，有不少城市实行了二手房“带押过户”政策，如南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明、杭州、宁波等。 H:MUNc8i
mATH*[Y
“带押过户”，有利于二手房东卖掉二手房，进而买新房。这也是一种为二手房找接盘侠、为新房找改善客户的方式。 Tk](eQsy.v
nx$bM(.
具体到青岛来说，今年也发布了一些有利于二手房的政策，如二手房首付比不再与房龄挂钩，并调整了二手房公积金贷款房龄有关规定。 0_HJ.g!
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未来，会有越来越多城市意识到二手房的重要性，以及二手房对新房市场的交互影响，进而发布更多利好二手房的政策。 :D4];d>1
5M.Red.L
03 怎么看待二手房 DaDUK?
O! (85rp/
对于卖家和买家来说，看待二手房的态度也不一样。 JZw^W{
GhiHA9.
如果你手里有二手房，数量多的话，也就是同一城市超过两套，就要考虑减少持有量，保留少数的优质房子即可。 nX 8B;*p6b
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如果你手里的房子不优质，像老破小、郊区房子、小城市房子，那就要考虑置换为优质房子了。 M:(&n@e
)f[C[Rd
未来房子在优不在多，尤其是房地产税将要来的时候。 %mL5+d-oP
XHNkQe
对于买家来说，不要单纯地被二手房的性价比吸引。 ?FDJqJM
WG\Q5k4Ba
被时代淘汰的劣质房子，就是没有市场的房子，你现在贪图性价比买入了，以后就很难有你这样的接盘侠。 oX{@ 'B
9tAE#A
上面针对买卖双方的建议看似矛盾，其实都是在说同一件事。卖方想卖出、买方不想买，结果就是劣质房子库存增加，卖不上价，甚至大降价。 B!iFmkCy
FE}s#n_Pd
这就是未来楼市的大规律：优质房子还有人追求，劣质房子弃之如敝履。这不是我一个人的观点，而是楼市的规律。 kyu2)L2u
!mae^A1
就像食不果腹、衣不蔽体的时候，再差的食物、再难看的衣服，都有人要，那是一个满足基本衣食住行的时代。 ]_\AHnJ
q|Fjm]AF
后来，食物多了，衣服多了，人就追求美味了，追求品质了，差的食物、难看的衣服与美味的食物、有品质的衣服自然就有了鸿沟之差。 C(U
`GS cRhbh
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(post by ：2022-11-24 13:29:57)

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沙发只看该作者发表于: 2022-11-24 13:55 , 来自:江苏省常州市移动

房价下跌已成定局，买房抗通胀的周期结束，二手房挂牌量激增 k{_1r;
dV)Y,Yx0${
过去我们经历了，一段长期的房价上涨，买房跑赢通胀是整个周期确定的事实。 s:3aRQ%
)dqR<)
在过去的20年里，大到开发商，小到炒房客，无不再想方设法给自己加杠杆，这是因为资产通胀会稀释债务，你欠得越多，也就赚得越多。 c5<kbe
8>ESD}(
xC'mPcU8
而如今整个逻辑变了，数据实打实地告诉我们房价下跌了…… q)vK`\Y
::v;)VdX+*
房屋价格和销售额均下降 Z>X9J(=
近期，国家统计局公布全国房地产开发投资和70个大中城市房价变化数据。 uW ) \,
v: giZxR
10月份，全国新建住宅价格和销售额双双下降，全国新建住宅销售额8393亿元，比9月下降34%；与去年10月份相比，下降23%。这销售额，是2016年以来各年10月份销售额最低谷。 !;TR2Zcn
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前10月全国商品房销售额108832亿元，住宅销售额下降28.2%，在70个大中城市中，47个城市的新房和二手房价格在9月、10月连续下降。 :,jPNuOA
9U&~(;
2016年至2021年，各年10月份比8月份的价格，降幅在1.8%至5.5%之间，只有今年，10月份比8月份价格下降达7%。 o1Ne+Jt
=[s8q2V
这只是全国大中城市的统计数据，不包括三四线小城市和县城，具有人口虹吸效应的大城市尚且如此，可想而知，那些小城市和县城呢？ @51z-T
l+|1G
房产成为贬值最快商品 DE'Xq6#PK
买房抗通胀只适用于房价上升的周期，当下房价正式走入下行周期，买房不光不能抗通胀，反而贬损最厉害的就是房子。 [?A&x qO3
[TP
房子作为大件商品成本非常高，一套一百平方商品房，小城市价格一两百万，二线城市三四百万，一线城市就要五百万起。 fn3*2
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房产如此高成本的情况下，只要不涨价就是贬值，比如：在深圳800万购入房产，住了5年它依然还值800万，这种情况下亏损多少？按照每年2.75%的利率计算，五年下来就是910万，光居住的利息成本就是11万。 L^6"'#
1X[73
买卖相同价格的情况下，深圳只要稍微涨得少一点，低于利息的话都是亏损的。 Ad^dF'SN
zMbfV%b
当然中间存在原本就需要的居住成本，但是，当房屋去金融属性，纯商品价值，也会有折旧成本，不折价你会愿意买30年前的“老破小”？所以，这方面确实难以估算。 UP}feN
3(MoXA*
现在很多朋友都已经明白了，在过去的一段长周期之中，我们感受到的这种钱不值钱，通货膨胀的元凶就是房产。 2XzF k_6H
?){0- A4
房价的上涨的速度跟我们的收入之间的比值越拉越大，所以让我们感觉钱越来越贬值，感觉到了通货膨胀的这种压力。 fDL3:%D
Yd[U
通货膨胀不同角度分类 3(aRs?/O
对于通货膨胀，西方学者按照对不同商品的价格影响的大小加以区分，存在着两种通货膨胀的类型：第一种为平衡的通货膨胀，各种商品价格都按相同的比例上升；第二种为非平衡的通货膨胀，各种商品价格上升比例并不完全相同。 Mg HOj
D% oueW
在过去的十几年里， bh{E&1sLh
[SK2x4
我们的手机越来越便宜了，现在花2000元能买个配置不错的手机； G}182"#4
C\y[&egww
我们的家电越来越便宜了，现在花3000元能买台75寸的品牌电视； 2=jd;2~
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我们的汽车越来越便宜了，现在花10万能够买辆原来20万的汽车； 43+EX.c
f#*h^91x
我们的服装、鞋子越来越便宜了，这些方面钱不但没有贬值，反而是相对升值的。 f;e_04K
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在涉及到服务方面，人工方面确实是涨价了，大宗商品原材料也是涨价的，可见各种商品价格上升比例不同，即非平衡的通货膨胀。 Ga]47pQ"F
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这些商品的通货膨胀和房产价格相比，对我们的生活影响又能够有多大？ - K:yU4V
Y=AH%Gy9)
越来越多的人抛售房产 i:C.8hmAE
只要没有买房，这些通胀可以算是小钱，当很多人意识到这点，开始往外抛售房子。 ;+ TMx(
h1n*WQ-
近期，各地二手房挂牌量激增，重庆达到了25万套，武汉20万套，杭州19万套，成都18万套，苏州17万套，天津17万套，青岛16万套，就连北京也达到了13万套。 &\JK%X.Jlt
/TzNdIv
房子的成本对于普通人来说太多了，动辄几百万，就算每年只下滑5%，也是大几万的亏损，很多人会承受不了。 %=laY_y G
lq;
当然，现在开始卖房已经有些晚了，比两三年前已经少卖20%，不过抓紧处理，价格低一些还能卖出去，减轻压力。 /7c2OI=\
<sm#D"GpP
不久之后，当房产税实施落地，那时房价或许就真的是“白菜价”了。 $5ZR[\$