终于出手救二手房了！

  我曾多次写文章分析二手房市场的残酷，也曾多次建议拯救二手房。因为新房都要以二手房的方式卖出，二手房市场不好，新房也不会好。 WB"$NYB
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如今，终于开始出手拯救二手房了。 &:nWZ!D
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01 凄惨的二手房市场 JOx75}
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现在的二手房市场有三个典型的特点，一是降价多，二是库存高，三是成交周期长。 {uDL"~^\
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下表是10月份全国70个重点城市的二手住宅销售价格变动情况： jgVra*
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70个城市的二手房住宅，价格同比去年同期上涨的只有6个，64个城市的二手房价是下跌的。 v'2EYTVNJD
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因为上榜的都是大中城市，实际的全国二手房市场还要更加惨淡。 EX='\~Dw
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再来看库存： -!I.:97 N
重庆：180095   GKZn|<Y|{c
成都：179942 hUxpz:U*
天津：164083 ^{zwIH2I]
南京：150125 iShB^
苏州：144359 0/#XUX 4
广州：126425 "mSDL:$
沈阳：125289 N_ =7
西安：110801 F C2oP,
杭州：108882 J<H$B +;qR
合肥：105783 m Wsegq4
北京：102175   1x V~EX
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截止到11月17日，仅在链家一家平台二手房挂牌量超过10万套的就有11个城市。可以想象，真实的二手房挂牌量有多大。 :2 n5;fp
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降价多、库存高的原因是卖不出去，成交周期长。我曾统计过贝壳平台上青岛各区的二手房成交周期： !-| &
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所有区域的二手房成交周期都在36个月以上，也就是三年以上。 Km'd=B>Jy
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造成二手房这种局面的原因有很多，根本原因是楼市大环境不佳。但各地出台的利于新房的政策，让买房者扎堆地进入了新房市场，使得二手房市场进一步凄惨。 fFqK.^Tn
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二手房市场和新房市场本是一体，绝不会存在新房红火、二手房凄惨的情况。所以我曾在《请救救青岛二手房吧！》等多篇文章中呼吁拯救二手房。 %Jq(,u
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如今，真的有城市开始出手拯救二手房了。 C' o4Su#
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02 拯救二手房！ a`~$6 "v
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西安曾经出台过多次刺激楼市的政策，可其楼市行情至今仍没有起色。 3 r%I *
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11月19日，西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，这可谓是一个专门利好二手房的政策： Vj:)w<],
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这个政策的前两条都只针对二手房： %&V<kH"7Q{
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一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。 RC ND|X
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二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。（新房仍然需要2年社保）。 YM1tP'4j@
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西安可谓是对二手房释放出了很大的善意，积极为二手房寻找接盘侠。 c_kxjzA#
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想想也知道，很多城市已经进入了改善为主的时代，卖不掉二手房怎么改善买新房，没人买新房怎么卖出土地？ 0;!aO.l]K
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可以说，西安是第一个明确拯救二手房的城市。 (=)+as"u9*
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在这之前，有不少城市实行了二手房“带押过户”政策，如南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明、杭州、宁波等。 U@BVVH?,o
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“带押过户”，有利于二手房东卖掉二手房，进而买新房。这也是一种为二手房找接盘侠、为新房找改善客户的方式。 '355Pce/
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具体到青岛来说，今年也发布了一些有利于二手房的政策，如二手房首付比不再与房龄挂钩，并调整了二手房公积金贷款房龄有关规定。 Ud*.[GRD~
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未来，会有越来越多城市意识到二手房的重要性，以及二手房对新房市场的交互影响，进而发布更多利好二手房的政策。 k#5S'sCF<
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03 怎么看待二手房 &rq7;X
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对于卖家和买家来说，看待二手房的态度也不一样。 OJbY\U
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如果你手里有二手房，数量多的话，也就是同一城市超过两套，就要考虑减少持有量，保留少数的优质房子即可。 [ }jSx]
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如果你手里的房子不优质，像老破小、郊区房子、小城市房子，那就要考虑置换为优质房子了。 qV/"30,K
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未来房子在优不在多，尤其是房地产税将要来的时候。 {S~2m2up0L
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对于买家来说，不要单纯地被二手房的性价比吸引。 mu=u!by.E
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被时代淘汰的劣质房子，就是没有市场的房子，你现在贪图性价比买入了，以后就很难有你这样的接盘侠。 Lyt6DvAp"
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上面针对买卖双方的建议看似矛盾，其实都是在说同一件事。卖方想卖出、买方不想买，结果就是劣质房子库存增加，卖不上价，甚至大降价。 \%mR*J+
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这就是未来楼市的大规律：优质房子还有人追求，劣质房子弃之如敝履。这不是我一个人的观点，而是楼市的规律。 e@L+z
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就像食不果腹、衣不蔽体的时候，再差的食物、再难看的衣服，都有人要，那是一个满足基本衣食住行的时代。 e&<#8;2X
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后来，食物多了，衣服多了，人就追求美味了，追求品质了，差的食物、难看的衣服与美味的食物、有品质的衣服自然就有了鸿沟之差。 YV.*8'*
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转发

天目小草

2022-11-24 13:55

房价下跌已成定局，买房抗通胀的周期结束，二手房挂牌量激增 .NQoq XR
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过去我们经历了，一段长期的房价上涨，买房跑赢通胀是整个周期确定的事实。 ENA8o}n
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在过去的20年里，大到开发商，小到炒房客，无不再想方设法给自己加杠杆，这是因为资产通胀会稀释债务，你欠得越多，也就赚得越多。 H+zQz8zMC
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而如今整个逻辑变了，数据实打实地告诉我们房价下跌了…… ^q%~K{'`-
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房屋价格和销售额均下降 i:qc2#O:J
近期，国家统计局公布全国房地产开发投资和70个大中城市房价变化数据。 0}Kl47}aD
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10月份，全国新建住宅价格和销售额双双下降，全国新建住宅销售额8393亿元，比9月下降34%；与去年10月份相比，下降23%。这销售额，是2016年以来各年10月份销售额最低谷。 ]9R?2{"K
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前10月全国商品房销售额108832亿元，住宅销售额下降28.2%，在70个大中城市中，47个城市的新房和二手房价格在9月、10月连续下降。 M}(4>W
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2016年至2021年，各年10月份比8月份的价格，降幅在1.8%至5.5%之间，只有今年，10月份比8月份价格下降达7%。 R?Iv<(I
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这只是全国大中城市的统计数据，不包括三四线小城市和县城，具有人口虹吸效应的大城市尚且如此，可想而知，那些小城市和县城呢？ ?#,\,
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房产成为贬值最快商品 14s+&
买房抗通胀只适用于房价上升的周期，当下房价正式走入下行周期，买房不光不能抗通胀，反而贬损最厉害的就是房子。 P)(Ly5$*
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房子作为大件商品成本非常高，一套一百平方商品房，小城市价格一两百万，二线城市三四百万，一线城市就要五百万起。 SY>N-fW\H:
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房产如此高成本的情况下，只要不涨价就是贬值，比如：在深圳800万购入房产，住了5年它依然还值800万，这种情况下亏损多少？按照每年2.75%的利率计算，五年下来就是910万，光居住的利息成本就是11万。 YjvqU /[3
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买卖相同价格的情况下，深圳只要稍微涨得少一点，低于利息的话都是亏损的。 */O6cF7
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当然中间存在原本就需要的居住成本，但是，当房屋去金融属性，纯商品价值，也会有折旧成本，不折价你会愿意买30年前的“老破小”？所以，这方面确实难以估算。 bnB}VRal
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现在很多朋友都已经明白了，在过去的一段长周期之中，我们感受到的这种钱不值钱，通货膨胀的元凶就是房产。 ndF Kw
IBES$[
房价的上涨的速度跟我们的收入之间的比值越拉越大，所以让我们感觉钱越来越贬值，感觉到了通货膨胀的这种压力。 ?#J~X\5
TD! QqLW
通货膨胀不同角度分类 r} "Ty
对于通货膨胀，西方学者按照对不同商品的价格影响的大小加以区分，存在着两种通货膨胀的类型：第一种为平衡的通货膨胀，各种商品价格都按相同的比例上升；第二种为非平衡的通货膨胀，各种商品价格上升比例并不完全相同。 xV}|G
WVJN6YNd V
在过去的十几年里， zT!JHG
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我们的手机越来越便宜了，现在花2000元能买个配置不错的手机； Q1buuF#CU&
B7?784{x,
我们的家电越来越便宜了，现在花3000元能买台75寸的品牌电视； V9B $_j4
J5@_OIc1y
我们的汽车越来越便宜了，现在花10万能够买辆原来20万的汽车； mEyZ<U9
A3C<9wXx
我们的服装、鞋子越来越便宜了，这些方面钱不但没有贬值，反而是相对升值的。 ?|N:[.
"84.qgYaG
在涉及到服务方面，人工方面确实是涨价了，大宗商品原材料也是涨价的，可见各种商品价格上升比例不同，即非平衡的通货膨胀。 OwSr`2'9
SV6 Np?U
这些商品的通货膨胀和房产价格相比，对我们的生活影响又能够有多大？ +qzs C/y
M"X/([G
越来越多的人抛售房产 "=P@x|I
只要没有买房，这些通胀可以算是小钱，当很多人意识到这点，开始往外抛售房子。 N{|N_}X`Y
He">kJx
近期，各地二手房挂牌量激增，重庆达到了25万套，武汉20万套，杭州19万套，成都18万套，苏州17万套，天津17万套，青岛16万套，就连北京也达到了13万套。 }I05&/o.3p
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房子的成本对于普通人来说太多了，动辄几百万，就算每年只下滑5%，也是大几万的亏损，很多人会承受不了。 +es.V /
V%o:Qa[a
当然，现在开始卖房已经有些晚了，比两三年前已经少卖20%，不过抓紧处理，价格低一些还能卖出去，减轻压力。 c9r2kc3cy{
jUW{Z@{U
不久之后，当房产税实施落地，那时房价或许就真的是“白菜价”了。

阿强chen	2022-11-24 14:09
长期来看，房子还是抗通胀的硬资产。

中关村赵江	2022-11-24 16:17
引用引用楼主阿强chen于2022-11-24 14:09发表的 :长期来看，房子还是抗通胀的硬资产。 (2022-11-24 14:09) iwrdZLE G^r^" j 上海这种超一线城市的房子才是硬通货，至于溧阳房子只能自主，还有像西园新村这种三天两头死人的小区也只有外地人要

独叼半支烟	2022-11-26 10:21
引用引用楼主中关村赵江于2022-11-24 16:17发表的 :上海这种超一线城市的房子才是硬通货，至于溧阳房子只能自主，还有像西园新村这种三天两头死人的小区也只有外地人要 (2022-11-24 16:17) )h>Cp,\|{ GW.s\8w 老破小也没人要了

中关村赵江	2022-11-26 13:16
引用引用楼主独叼半支烟于2022-11-26 10:21发表的 :老破小也没人要了 (2022-11-26 10:21) ?ew^%1!W. 4?72TBl] 政府最希望老破小烂在手里，没钱的贷款买高新区新房，有钱的买燕山新区新房！这样政府才能源源不断地卖地搞钱！谁让人口越来越少呢？

法网恢恢	2022-12-01 10:55
房地产已落幕，有房己无市，降格必狂降

中关村赵江	2022-12-01 15:14
引用引用楼主法网恢恢于2022-12-01 10:55发表的 :房地产已落幕，有房己无市，降格必狂降 (2022-12-01 10:55) 5\EHu8 HmRwh 鼠疫牛涝虎旱兔饥龙蛇大战，赤马红羊劫

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