信心回升？楼市“降价卖房”成常态，买房请做好贬值亏本的准备

当下购房人的信心是增加了还是减弱了？大家对接下来的房价走势持何种态度？ ""s]zNF}
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10月9日，央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》给出了参考“答案”：报告显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%；对下季房价，14.8%的居民预期“上涨”，大幅低于二季度的16.2%。 )5|I_PXB
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一言概之，居民购房意愿有所增强，同时也更“看空”房价。 }du XC[6
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有人可能会说，这不合理啊，不看好的情况下，为什么买房信心还会增加呢？原因很简单，当前的市场上购房主力人群是刚需和刚改，且目前各地出台的很多政策，对这两类人大有裨益。叠加很多二三线城市，房价基本已经跌至底部，很多人正是瞅准了时机，乘虚进场。 3Vp#a:
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比如南京、苏州、杭州、武汉、郑州、长沙等新一线、强省会城市，不仅大幅降低购房门槛，降低借贷条件，而且针对刚性购房者有重磅购房优惠政策。 0%)i<a!_Z
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这种背景下，真正有购房需求的人，买房的欲望自然会有所增加。事实上，对于这部分购房群体而言，房子是用来住的，不是用来炒的。当然，不排除楼市在经历近一年半的调整之后，很多人已经有了“抄底”的心思。 ;Ag 3c+
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2022年只剩2个多月了，到底该不该买房？结论我们先按下不表。 Isx#9C
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先看看和房地产密切相关的居民房贷支出、全国土地市场行情、各地“救市”情况，以及信贷政策走向四方面的情况。 RxMH!^
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第一，9月份居民部门房贷支出同比继续减少，但存款继续增加。 :SxW.?[%u
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9月份新增社融3.5万亿元，同比多增6274亿元，之前市场预期是2.8万亿元，可以说是大超预期。具体而言，企业中长贷同比多增6540亿元至1.4万亿元、创历史同期新高；短贷延续增长、同比多增超4740亿元。 [!%![E
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由此不难看出，9月份企业投资信心在增强。不过，居民部门的信心却很难调动起来，居民贷款同比少增超1380亿元，其中中长期贷款同比少增1211亿元，连续10个月少增，创近7年同期新低。贷款支出减少，钱都跑到银行睡大觉了——9月份，居民存款同比增加3230亿元，依旧一路走高。 BL 3gKx.'
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居民房贷支出，最能反映老百姓对房地产的真实态度。但数据层面传递出的信号是，老百姓仍然对买房不感兴趣。过去二十年，几乎是全民参与的投资游戏，为什么戛然而止了？ TNQP"9[?
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第二，今年第三轮土拍即将落下帷幕，从目前主要城市的土拍结果来看，土地滞销严重，“国资”仍然是拿地主力军。这意味着很多城市的日子真的不好过。 D1nq2GwS
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根据中指研究院发布的报告，今年9月，50家代表房企拿地总额同比下降45.3%，降幅较上月扩大。国央企是集中供地拿地主力。2022上半年拿地金额中地方国企+央企拿地金额占比达到新高71%。 !?^b[ nC%
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截止目前，22城中有13城三轮土拍已经结束，从部分城市来看： %%cHoprDa
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上海：35宗地，有24宗底价成交，占比约70%。80%的土地被央企、国企收入囊中，并且多以联合参拍的形式参与。 JoSJH35=:
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广州：20宗地，有2宗终止挂牌。其余18宗，13宗底价成交，2宗溢价成交，3宗流拍。综合而言，广州的流拍率高达25%。值得一提的是，此次广州拍出的地块全部由央企、国企以及地方城投平台获得。 rpw.]vnn
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杭州：19宗地，10宗底价成交。虽然全部成交，但是根本原因是优质地块增加。和上海、广州、深圳等城市一样，杭州拿地的企业也以央国企为主。 ZylJp8U
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整体来看，一二线城市土拍成交量尚乐观。50家代表房企，拿地主要围绕二线城市。今年前9个月，50强房企在二线城市拿地占比近60%。但看三四线城市，则是另外一种光景：大多数三四线城市土拍的地块均为底价成交，盐城、湛江、韶关、南通等市流拍率创新高。 +nQw?'9Z
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第三，各地仍在马不停蹄“救市”，各种大招见怪不怪。 z"*/mP2
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据不完全统计，截止到9月末，全国“以房催生”的城市有40个。何为以房催生？简单来说救市，多生娃可破限购，可享受更多购房优惠政策。比如很多城市在新政中明确，二孩、三孩家庭购买首套房，不仅可以享受贷款利率优惠，而且还能拿到开发商的打折价格。此外，符合条件的多孩家庭，购房还可以享受退税降费政策。 r[?1
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最值得一提的是，苏州在“托市”方面，又让人大开眼界了：近日，一则“苏州市政府部门拟定向回购部分新房项目”的消息，受到广泛关注。10月12日，新京报记者从苏州市人民政府相关人士处了解到，此事基本属实。 ^[15&T5
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我想说的是，办法确实是好办法，但问题是如何落地？今年以来，全国累计出台了近800次调控，其中很多都是关于发放购房补贴、买房给奖励、买房降费的，但都没有人告诉我们，这些钱从哪里来？ 0j C3fT!n
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苏州这样的经济强市，财政压力可能可控，别说回购1万套，就是回购5万套，可能也不是大问题。但问题的关键是，苏州之外的全国数百个三四线城市，上千个县城怎么办？本来就已经财政赤字了，很多城市连公务员的工资都发不出来了，还有多余的钱去托楼市吗？ h5yzwj:C?
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第四，降价卖房已成常态。 m~uOXb
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第一财经此前报道，今年前8个月，20强房企中有12家降价卖房，而且是大幅降价甩卖。其中金科降价幅度高达21.9%。到了9月份，这一数据又增加了，50强房企中有36家在降价卖房，占比高达72%。 ':R,53tjl
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更重要的是，降价卖房的城市已经由此前的三四线城市，蔓延到一二线城市。广州、北京、深圳、武汉、杭州、郑州、天津、南京、济南、成都、重庆等，降价卖房也已成常态。 f-nz{U
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二三线城市降价卖房，早就不稀奇了，今天我们重点说说一线城市：在深圳，现在流传着这么一句话：尖岗山卖出了龙华价，罗湖卖出了光明价，光明卖出了坪山价，坪山直接降到接近东莞价。有网友形容，开发商为了卖房，就差开口直接问购房者：“降多少你才愿意买，我一定满足你。” x1 1U@jd+1
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在北京，外环的价格已经普遍下降了10%-15%。这可不是我们信口胡说，而是有购房者在前后看房一年后给出的真实可信的结论。在顺义、大兴，石景山和丰台等区域，开发商打折促销，早已是家常便饭。半年前售价近8万/平的楼盘，9月份7.2万就能拿下，明面上看，房价已经直降8000元/平了。 <w\:<5e'
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易居研究员数据显示，9月份全国100个城市中，有59个城市二手房成交价格跌回了2年前，其中有22个还是省会城市。 k<+0o))
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如果现在还有人告诉你，买房是稳赚不赔的买卖，请把上面这个数据甩给他。另外，算上贷款成本和时间成本，现在买房可能还没有买基金的收益率高，而且安全性也大打折扣——目前对于绝大多数城市而言，房子显然不能作为投资品来看了。换句话说，在很多基本面差的城市，买房一定要做好亏本贬值的心理准备。 ^fz+41lE\
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而且这还是全国头部一百个城市的表现，可想而知全国其它中小城市的房产，已经贬值到何种境地了。有人说，我家的房价没下跌啊，那是你没卖房，如果你想知道真实的市场行情，我建议你把自家的房子挂牌出售。还是那句话，能成交的价格才算数，其它价格都是空中楼阁。 S(:l+JP
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该不该买房，还是那句话，只要你不对房价有信仰，就不会受伤害。国家三令五申，房子是用来住的，潜台词已经很明确了：刚需自住购房，永远支持。而且未来的信贷政策，也会更利好这部分人群；整天幻想靠投资房产发财的，过去现在和未来，都会继续被严厉打击。当然，更需要正视的现实是，在房地产趋于稳定的背景下，投资炒房的时代已经彻底终结了。 .UoOO'1K
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事实上，我们一贯的观点都是，年轻人在有能力的情况下，购买第一套房，一定要趁早。注意，这里有两个重点：第一是“有能力”，而不是鼓励大家，不具备条件硬上；第二是，未来买房要有城市信仰，宁愿买错房，也不能选错城市。城市选对的基础上，再具体围绕地段、配套、房企、户型、物业等做功课。 fb da
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有人可能会说，万一买房后房价下跌了呢？说实话，现实中这样考虑问题的人，不在少数。我想说的就一句话：在中国，房价下跌，你不一定会输，但没有房子，你赢得希望不大。（转发） ITy/eZ"&:
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平安溧阳	2022-10-18 09:35
在中国，房价下跌，你不一定会输，但没有房子，你赢得希望不大。

小怪兽wz	2022-10-18 16:54
老兄，你这帖子一个接一个。发的房产中介的心哇凉哇凉，心里恨你一个洞的。

天目小草	2022-10-18 17:15
引用引用第1楼平安溧阳于2022-10-18 09:35发表的 : !jS4!2' 在中国，房价下跌，你不一定会输，但没有房子，你赢得希望不大。 dhRJg"vrQ 不管老和少都要有房住，不管城市或乡村，如果你纯住，房价涨跌你能输赢什么？如果连住的地方都没有，你能赢什么？ {j(4m X7aXxPCq1

天目小草	2022-10-18 18:24
真服了版主，我讲的这俩句话又违法违规了？

天目小草

2022-10-21 10:34

引用
引用第2楼小怪兽wz于2022-10-18 16:54发表的 : |Mg }2!/L
老兄，你这帖子一个接一个。发的房产中介的心哇凉哇凉，心里恨你一个洞的。 cIw eBDl

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城镇化率不断提升的同时，房地产市场规模也在不断扩大，无论是房产买卖还是房屋出租承租，都避免不了与房产中介接触，由此导致房产中介的规模也在不断扩大。2019年，全国各线城市的房地产中介渗透率达到88.1%，2014年到2019年，通过中介销售的存量房规模从2.2万亿上升至5.9万亿，全国房屋经纪服务租金收入从636亿元升至2515亿元，平均费用率从2.0%升至2.4%。中介存在的意义是提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动，但随着中介数量不断增多，越来越多的中介都出现了一系列问题，主要集中在4个方面： X7cWgo66T
第一是“阴阳合同”：中介以节省买卖双方税费为由，在交易过程中签订两份不同的合同，明面上的合同是以极低的价格成交的“阳合同”，但真实成交的是“阴合同”，但这样操作存在很大的弊端，后续一旦出现纠纷问题，“阴合同”并不受法律保护，并且买卖双方还有可能面临相应的处罚。 *8!w&ME+.
第二是挪用客户资金：在二手房交易过程中代为保管的购房款以及租房业务时产生的租金沉淀，两者形成了一个巨额的资金池，部分中介利用这笔钱进行投资盈利，而一旦资金链断裂，导致客户利益遭受很大损失。 A|vP$zy
第三是欺诈手段赚取差价的行为：比如要求卖房一方低价出售，然后自己以现金的方式买入，或者要求租客以长期资金的方式交租，但自己却支付房东短期租金，“吃差价”已经成为许多房产中介盈利的手段，损害了许多人的利益。 $^vP<
第四是垄断市场：对于部分渗透率较低的偏远城市来说，部分中介可能会承诺以高价卖出业主登记的房源，但需要签订一个“独家合同”，要求业主只能在这一家中介进行登记，以此来垄断市场，而一旦市场被垄断后，那么房子卖多少钱，租金多少都由中介说了算。 ;e;\q;GP
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天目小草

2022-10-21 10:39

引用
引用第3楼天目小草于2022-10-18 17:15发表的 : w`#fH
不管老和少都要有房住，不管城市或乡村，如果你纯住，房价涨跌你能输赢什么？如果连住的地方都没有，你能赢什么？ gB+ G'I
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“房产中介”全面取消？ ;5M<j3_*
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正是因为这些违规行为，导致很多人的利益都受到了损失，因此近两年楼市中有关“取消中介”的呼声越来越高，那么房产中介有没有可能“全面取消”呢？央媒经济日报给出了回应，在《对房地产中介服务违规行为应零容忍》中明确提到：打击房地产中介的违法违规行为，对“稳预期”至关重要，房地产中介机构乱象频发，解决办法就是建立行业基础性制度和根本规则。 *]!l%Uf%
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也就是说，短期内房产中介不会“全面取消”，但我们也不必要沮丧，担心未来会一直遇到有问题的中介，原因很简单，对于这些情况国家自然不会放任不管，7月23日，住建部联合8部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，其中明确提到了：重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。 _<u;4RO(s
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