你住的房子可以撑多少年：当小区无法阻挡地走向衰败……

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从封顶开始，中国的房子到底可以撑多少年？ G>"n6v'^d
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你错了，大部分撑不过20年。 iDcTO}
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这个结果显然不可思议，可事实证明的确如此，中国修建于90、00年代的房子已经不可阻挡地走向了衰败。当然这里的“撑”指的不是房子塌了，不能住了，而是居住体验已经跌破人们的预期。 )PvnB=wy
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拿北京的某些老房子举例，典型有几个特征。 C-A? mIC
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1、垃圾处理失控，打扫和清洁处于瘫痪状态。 /fUdb=!Z
2、楼道门禁被破坏，楼道贴满标签无人管理 [R1|=kGU
3、公共场所被私自占用，摆放杂物等 L+G0/G}O\
4、绿化杂草丛生，狗屎成堆，绿化带停满私家车 mxZ+r#|di
5、电梯使用寿命达到极限，但还没有有效解决方案 -HGRrWS
有人说，这些还是问题？聘请一家品牌物业不就行了吗！至于电梯翻新，也简单，家家户户出点儿钱找一家电梯公司…… mKu,7nMvF
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这是局外人说的话，如果你现在身处20年以上的小区中，你完全不会这么说，毫不夸张地讲，90%的小区都无法解决这样的事情。 E} ]=<8V
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小区走向衰败，是无法阻挡的。

灵魂还是金钱

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前段时间，一个老同学就被此事折磨得睡不着觉。在几度周折后，最终选择在疫情过后换房，按她的话讲，自己纵使有回天神功，也无济于事。 %\HE1d5;
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这位老同学是海淀某科技公司高管，几年前选择在海淀以高价6万/平米，买了一套90年代的二手房，完全是出于房子的学位价值，自己的通勤时间也比较短。 g%Tokl
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但这几年来，每天被小区问题折磨，已经深感疲惫。例如自己每天乘坐的电梯，每次到达一层的时候都要“咯噔”晃一下，心惊胆战。电梯已经几十年了，真担心哪天咯噔一下就掉到负一层。 qpFxl
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小区绿化更是惨不忍睹，之前下楼还能看到郁郁葱葱的草坪，但这几年小区里突然狗养的多了，草坪里都是狗屎，无人打理。还有秃了的地方，则是业主带孩踢球、游戏的杰作。 U2?R&c;b
防盗门形同虚设，隔三差五就被人搞坏，溜进来贴小广告喷电话号码的人。自己有一次还逮住一个，大吵了一架，结果贴小广告的变本加厉，自己门口的鞋子还被偷走一只。 m-$}'mEO
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这位老同学不是没做过努力，身为高管平时强势，哪能受得了这气。于是准备组织业主们准备引入一线品牌物管，换装电梯，为此还成立了“拯救社区行动小组”。 b>QdP$>
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为此她找了小区里几个有号召力的热心业主成立了“业委会”，召开业主大会，讨论相关事宜。然而这一步，用她的话来讲，就已经“折了半条命”。 im9w|P5
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每次开业主大会，一半业主都无法参加。基本都在推脱，要么是家里孩子开家长会，要么公司加班，要么家里老人生病，总之，能不来就不来。 )#z{P[X^
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最后采取一栋楼一个代表的方法，终于开展了工作，在经过2天的交流后，讨论的结果让人失望。 m5 sW68
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小区一直以来物业费都是1块3毛钱，在当年定价的时候还算北京四环比较贵的，附近小区中基本都是这个水平。然而这样的物业费，当下的物业服务已经算是靠谱的。 IagM#}m@
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换句话说，如果想换物业，按照现在的费用，根本请不来一线品牌，只能找一些服务更少的地痞公司。隔壁小区前几年因为物业更换，还发生了物业和业主互殴事件，还登上了报纸。 &xB*Shp,B
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破解之法唯有提高物业费。还有换电梯，需要提取公共维修基金。提取维修基金需要在业委会的基础上，2/3的业主投票同意才可以进展。 #8M?y*<I
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涉及金钱，就是触及灵魂。 @Ol(:{<
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拿提高物业费这件事来说，天王老子都无法推动。 -a@e28Y
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有的业主的房子是出租的，自己也不住，物业好坏跟自己有什么关系？甚至有位业主说，电梯咯噔一声挺好的，说明到了一楼，已经习惯了。还有业主说，自行车放在外面多不安全呀，楼道里挺好的。 .xwskzJ3
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有的业主还说，换电梯干啥，自己住在3楼，每天还靠这个健身锻炼身体，电梯用不到。 ^%zhj3#
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这位老同学，拿着投票箱，每天带着业委会伙伴挨家挨户组织投票。最后发现，每个业主对居住环境的需求根本不同，有的愿意花3块、甚至5块，改善环境，有的分文不掏，认为现在的环境已经很不错了。 jZ-s6r2=
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而且不掏钱的人，没有任何惩罚，小区改善与否他们都是获利方，而那些花了钱，想去为社区做贡献的业主，反而成了亏损方。这个根本矛盾无法解决，最后大家反目成仇，开始怪这位老同学： >U`G3(#7S
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凭什么？ ?Xvy0/s5
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这让我想到了一本讲“公共关系”，书中的一段话。“任何公共资源，或者公共福利的可持续发展，取决于恶人的数量，一小部分恶人的错误，要靠一大部分好人去买单，在长期不公平的影响下，久而久之，公共关系破裂。” JDR_k
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举个例子，有的业主为了方便，在社区草坪上和自家小孩儿踢球，草坪秃了，还得大家去筹钱种植。有的业主带着家里的狗，到处拉屎撒尿，臭气熏天，还得大家去请物业去处理。 Z" ;q w
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最后，谁还愿意呆在这种环境下？ 66F?exr
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这位老同学得出的总结是，要想改善生活条件，就要努力赚钱，不断换新房子住，或者拼了老命换一套豪宅，类似于上海滩的汤臣一品那种，十几年房子和小区环境，焕新如初。 =K0%bI
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我打趣道，房子能买得起，物业费你可真交不起。 )aGSZ1`/
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无法破解

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不可否认，在一线核心城市的北京，老社区都能面临这样的窘境，何况往下数的二三四五线，乃至县城的社区？ .,z6a
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而且值得注意的是，快速折旧的小区大概率存在在高层类型的住宅区中。中国又是世界为数不多，以高层为主要居住类型的国家。如果你关注楼市，你会发现高层住宅已经大面积在县镇中出现。 5\z<xpJ
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前段时间就有一个县城的读者问我，为什么我们县城的人都爱买高层，而大城市的购房者反而喜欢底层小洋房？ B%uY/Mwz$
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我一时没答上，询问了几个读者朋友后，大概的结论是，大家在县城没怎么见过高层住宅，带电梯的高层住宅高级，有面子。 8 5ET$YV
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而在开发商那边的解释是，地方批地太节制。能在一片土地上能创造出更多收益的，只有垂直发展，能盖几层算几层，地下也得掏空，能挖多深算多深。反正创造出来的空间都有人买单。 % Q6 za'25
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所以这几年，在2015年起步的大浪潮助推下，一夜之间，全国各地出现了大批大型高层住宅区。 -c]AS[(
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当然这些大型高层住宅区，也有一定的优势。例如可以借助社区优势，做一个大型的广场、喷泉夜景、儿童游乐场等等。 ;x\oY6:
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但是问题也同样出现了，物业是否有能力将最初的样貌维持下去？ Gu~*ZKyJ
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答案大概率是否定的。 -MS#YcsV
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中国大部分社区的物业管理费用，一经交房，就相当于定了标签，雷打不动。但随着时间的推移，通货膨胀下，房价上涨，物价上涨，工资上涨，矛盾会越来越激化。 #PD6LO
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10年前一个保安的工资可能一个月是2000元，那时候这个保安非常幸福，每天按时上班下班，给大家问好，但10年后这个保安的工资依然是2200元，他还会笑脸相迎吗？他肯定对这个工作充满厌恶。 <$e|'}>A
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所以大家知道为什么伦敦有百年建筑之称，美国也能走完80年历程，香港高层密集，人满为患，小区环境依然井井有序，是因为国外的物业费会随时间调涨，而且有属于自己的市场体制和行情。现在的香港物业费，高达北上广深的5-10倍，一般人根本无法想象。 L>~Tc
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但这时候让业主集体给物业涨价30%可以吗？这拿我老同学的话来讲，“你会被社区所有人当作叛徒，信不信给你门上贴条子？” V2}\]x'1
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所以此事无解。 mF\!~ag|
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高层因为人口密度大，公共空间和设施使用率高，会致使整个社区的折旧率加速，同时因为人口多，声音嘈杂，很难管理，很难成立像样的业委会去监督物业水平。 70 7( LG
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你会发现，社区管理的每个环节的逻辑都是走不通的。 K2M=)B
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业委会基本都是公益，没有工资，谁愿意去做免费劳动力？ t([}a~1}
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坏人破坏，好人买单，谁能约束坏人行径？ iWD|F-
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人们观点不一，物业矛盾重重，谁还会坚定缴纳物业费？ ;9k>;g3m
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业主拖欠物业费，物业下调服务水平，更多的业主拖欠物业费，继续下调物业水平，你会发现这几年，大部分小区都在以此恶性循环走向绝境。这样的新闻屡见不鲜。 i$E [@
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能避免吗

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那么未来的购房者，如何规避这种事情出现自己身上呢？ ElQ?|HsQ6p
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当然至于让你多赚钱，换豪宅这样的废话也没有理由去说。 -n05Z@7
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首先第一条，买房的时候对物业要心知肚明。询问开发商物业管理水平，查询物业资质，最好找到被服务5年的社区，观察小区环境。如果看到小区里垃圾满地，小广告贴满楼道，这种小区不要碰。 Y'|,vG
买新房时，如果两个楼盘的房价不同，一定不要贪便宜选择那个物业费比较低的。 EB*sd S
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要记得一文价钱一文货，这是行业规则。而且在物业费用一经敲定终身不变的情况下，随着时间推移，物业管理水平会成为未来房价的增益部分。在房价增值面前，物业费不都是毛毛雨吗？ h) Wp
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第二条，关心一下社区素质。 PoF3fy%.
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我有一个亲戚的小区是大学家属楼，住户一多半都是教师。所以在对待公共空间和设施的管理层面，有一定的自我约束力。 )cJ>&g4]
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当初在更换电梯时，几个老教授出面，从成立业委会，完成业主大会，投票选择，引入一线品牌物业，只花费了半年时间。因为大家都懂得，小区环境维护好了，到时候房价增值，永远有自己一份。 B}d&tH2^s
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当然大学教师家属社区并不多。你也不可能买房时轻松找到这样标签鲜明的社区。所以得多花功夫去询问，例如去小区门口的保安递一包烟，问问小区拒交物业费情况，小区日常有没有业主矛盾，养狗的业主牵绳吗？ {Uw 0zC
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第三条是资金允许的情况下，尽量不要买小开发商建的大型住宅区，还有农村回迁房和高低配住宅。 tON>wmN
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大型住宅区需要成熟的建设体系和运营规则，包括物业的引入也要较强的资金品牌实力，这一切都注定大部分小型开发商无法驾驭。所以尤其是四五线城市的大型高密度住宅区，很容易加速沦为贫民窟。 R p&J!hlA
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这不是危言耸听。 4qie&:4j
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提及农村回迁房，并不是对农村回迁房有颜色视角。而是绝大数回迁房，都存在着自己的特有生态。例如把楼道当作储物间的，还有在楼道里烧饭的，楼道里塞满电动车。把公共设施据为私有的案例常在。这对房产未来的价值影响很大。 yU v YV-7
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所谓高低配，就是在高端社区中，强制开发商配建保障房。近几年，因为政策因素，这样的住宅很多。为什么不能买？ sP(+Z^/
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是因为高低配住宅类型的业主财富分化很大，却共用一套物业服务和公共设施，阶级矛盾会长期存在。 E]`7_dG+T
前两年在北京，一个高低配住宅区还出现了“暴力推墙”事件，原因是物业为了平衡利得关系，在社区中间架了一道“柏林墙”，为了隔离别墅和高层业主的公共设施。 p)IL(_X)
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高层业主受不了，联合起来一夜之间把墙推翻了。为此还大打出手，无法和解。 +& r!%j7
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一边说，我房子8万一平米，你4万一平米，你凭什么用我们辛苦买的绿地？ @oAz
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另一边说，你8万一平怎么了？小区是大家共有的，只要在一个社区，公共的东西我都能用！ OT{"C"%5t
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一个和尚挑水喝，两个和尚抬水喝，三个和尚没水喝，这个道理大家都懂，那么一千、两千个和尚呢？ KG'i#(u[
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大家只不过是想要一个能快快乐乐，长期居住的家而已。这一天能到来吗？

山中老人	2021-09-22 10:54
政府和开发商巴不得刚需10年就换一次房的挖

好好过	2021-09-22 11:06
太长

维豆奶	2021-09-22 17:54
引用引用楼主山中老人于2021-09-22 10:54发表的 :政府和开发商巴不得刚需10年就换一次房的挖 (2021-09-22 10:54) X,QsE{ j_Szw w- 政府还会大量拆迁合并的，土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘，呵呵了

山中老人	2021-09-22 19:20
引用引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的 : q'2vE;z Kb AOf4y&B>q 政府还会大量拆迁合并的，土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘，呵呵了 VFHd2Ea( s\ IKSoE 有政策的哇 gEASYIQ 0D X_*f jN=<dq ~ vqf$(" 92+8zX Wboh2:TH: )G? qX.D

山中老人	2021-09-22 20:32
引用引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的 : 1GY2aZ@ 4#U}bN 政府还会大量拆迁合并的，土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘，呵呵了 l,ENMKA^D 98m\|&7 政策市，准确说是结构市 ,Z.sGv u8e_Lqx? <v"o+ 不惜一切代价保新建一手商品房 7>JYwU{ 8fR(y~_gF 8v:{BHX 4<s.\|W` ^;C&

山中老人	2021-09-22 20:34
二手房和拆迁房就不能买了 WP<L9A Met?G0[ 因为政策不支持，我只能说这么多，中介千万别搞我啊

山中老人	2021-09-22 20:53
引用引用第3楼维豆奶于2021-09-22 17:54发表的 : *PmZqe i'Y8-}) 政府还会大量拆迁合并的，土地不买卖。根本盘活不了。持续不断地盖新房怎么消化的了。指望外来人口接盘，呵呵了 x#{!hL 5G 5K vp% 兄弟，按照正常剧本，恒大崩盘后，肯定会有便宜性价比的房子 '/Aq2

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