| 溧城人 |
2020-03-18 07:53 |
农地入市！史无前例的好消息
农地入市！楼市遇到“史无前例”一击！ rh%m;i<b
专聊房君2020-03-13 14:48:44关注 g97]Y1g
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有一位一直看多楼市的房产专家，说过这样大概这样两句话： m"d/b~q
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第一句，农村土地入市没那么容易，因为需要土地法修改； por/^=e{ Y
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第二句，房价上涨，是供需关系恶化的结果，除非政府加大住宅供应量，允许农地入市。 s_ bR] G
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这位专家，相信不说名字，大家也很容易猜到是谁。对楼市坚定看好，但唯独提出了这样一个前置条件，那就是农地入市。言外之意，农地入市成行，无疑将对楼市形成“史无前例”的一击！ gR Nv-^
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然而，从现在看来，他提及到的前置条件已经基本得到满足。 mfom=-q3k
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在2019年8月26日，全国人大表决通过了新修订的土地法，于2020年1月1日实施。其中，农民村经营性建设用地入市是本次土地管理法修改的最大的亮点。在自然资源部规司司长魏莉华看来： B4g8
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取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。 4w$_ ]ke
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翻译成白话是，没有政府这个“中间商”赚差价，农地上市，无需政府征收，可直接入市。这对楼市意味着什么？ osH Cg
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在过去，地方政府一直是土地市场的唯一提供者，供应多少，政府说了算，土地拍卖价格不满意，还可以找自己的城投公司等托底，无论楼市环境如何，大体上都能稳住土地市场价格，这对保持房价有促进作用。 ^6;V}2>v}
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而集体土地入市，市场上的土地供应方不仅只有政府，还有农村集体土地。土地供应垄断时代将宣告结束。 @T:fa J5\'
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早在2017年，北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共计13个城市，被纳入国家首批农村集体建设用地入市试点城市。在2019年1月16日，增加了福州、南昌、青岛、贵阳、海口5个城市。到目前为止，全国已累计18个农地入市试点城市。 UiQEJXwnz
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有人可能有一个疑问，这么多城市纳入试点，却没看到对当地楼市带来多少变化呢？这可能有一个误会。 nFM@@
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根据农业农村部部长韩长赋所言，全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩。但根据官方的数据显示，这几年所有试点城市上市的土地面积才9万多亩，占比仅0.21%，相比整个农村建设用地规模，可以忽略不计了。随着农地大规模入市，根据业内综合意见，对市场至少带来3个变化： 60}! LmL
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1.大幅增加农民土地收入 |/`%3'4H
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据数据显示，目前一亩集体经营性建设用地平均价格有30万元左右，当然，这跟具体的区位以及土地的实际用途有关，比如北京前不久出让的一幅集体用地地块，一亩地达到了930万元，而其他很多地方的价格显然达不到这个水平。 aFj. i8+
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2.出租房源增多，平抑租赁市场价格，引导房租下行 r&3pM2Da}
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目前我们市场上的租赁房源大多来源于商品房市场的个人房源，价格随着市场变化而变，与房价、房源供应有着密切关系，而大量集体土地建设的租赁房、保障房入市，租赁房源基数变大，租房市场价格水平自然而然将得到明显平抑。 pyZ9OA!PD
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3.分流住房需求，引导商品房价格合理回归 p(JlvJjo
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长期以来，我们更倾向于商品房市场的发展，而其他如长租房源的建设相对薄弱，凡是有住房需求，更多人倾向于购买商品房，宁愿背负几十年的房贷，也要去挤这个独木桥，这也是导致房价不断上涨的重要因素之一。而农地入市，大量的租赁房源和保障房上市，将分流一部分住房需求，住房市场需求形成“高端有选择，中端有支持，低端有保障”的局面，根据经济条件各取所需。 <a^Oj LLU
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在笔者看来，随着试点城市农地试点经验积累，全面铺开的脚步越来越近，这是一个事关全国人民的大事，一方面给无房人提供了安家之所，另一方面给农民兄弟更多的收入，无论是租赁还是入股，都可以让土地发挥更多的价值。对于楼市来说，多主体供应，也更利于“房住不炒”目标的实现。对此，你期待吗？ !mJo'K
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