18253740112 |
2019-07-09 18:12 |
国务院放大招,“旧改”不同于“棚改”,惠民工程,对房地产行业大利空
国务院放大招,“旧改”不同于“棚改” IT5AB?bxH dVmI.A'nbp 在稳增长的重大关口上,中国又放下了一招大棋。 Ml1yk)3G 这是前两天国务院开常务会议时放出的大消息。 3/+
9# “重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。” Va
/LMw <"Z]S^>$
{y0#(8-& 话平淡无奇,但背后涉及人数之多——“居民上亿”,投资体量之大——“4万亿元”, 不可低估。 n|dLK.Q 更值得关注的是,国常会提出要加大金融对旧改的支持。 }2:/&H' 当初,棚改以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢,短短3年间彻底扭转三四线城市的命运。那3年里,央妈通过PSL印钞3万亿。 ]#]|]>&
< 天才般构想的棚改大招一出,既完美消化了市场库存,拉动经济增长,也补充了央妈的货币工具箱,一石二鸟。 ?}\aG3_4 现在,棚改慢了,我们要告别大拆大建的时代,迎来城市更新的“旧改”,这又会是一项搅动时代的大工程吗? Y[k%<f 01 SUsD)!u_H 为什么是旧改?又为什么是现在? e;\g[^U 培育拉动经济增长的重要抓手并非易事。我们走过的铁公基、房地产、大水漫灌的老路,已经教训良多。中国经济不能再“过度依赖”房地产,这是郭主席上周的严厉表态。 #m{K 新时代的稳经济政策必须“要找准切入点,抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目,扩大有效投资”,能一举多得是最好的。 6*u#^">,< 所幸旧改这一妙招真的做到了—— >H?l[*9 首先,旧改工程一手拉投资,一手稳住就业。 Nlemb:'eP3 这个工程涉及面有多广、量有多大? Y4e64`V) 住建部标准定额司巡视员倪江波给过一组数据,据初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。国常会称,“涉及居民上亿人”。 %wn|H> 而从目前已启动的一些地方文件里,我们还能看到更具体的要求:“必须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或虽未对水、电、路、气设施更新,但包括加装电梯。”比如,北京就打算在2020年前实现增设电梯1000部以上。 x a#0y 威力有多猛? y
Dg 国务院参事仇保兴说,据初步估算旧改投资总额可高达4万亿元。如果改造期为五年,每年新增投资8000亿元以上。住房公共维修基金里的5千亿资金,正在等待盘活。 fz#e4+oH 其次,还留着另一手,刺激内需,拉动消费。 q[`)A?Ae 既然六个钱包掏不动了,那就改善小区、装修室内,出点小钱总没问题吧。说不准因为有了停车位就能多卖一辆车,装了电梯、加了保温层那不如再给室内刷一遍墙,房间焕然一新就想换家电,消费拉动了。 !7"-9n 和“铁公基”相比,旧改的优势很明显。基建投资一般落地周期为1年,而旧改在半年内就能完成,周期短,而且还能迅速转化成消费能力。 c-.t8X,5(~ 不得不说,此招甚是天才。 2j&-3W$^ 在此时加快启动旧改,是刺激政策再加码、短期内对冲下行的信号。 L!s/0kBg 此前我们在知识星球也多次跟会员提到,刺激政策还要加码——原本被寄予厚望的基建,只从去年9月反弹到今年4月,5月意外放缓0.4个百分点到4%。 kKFmTo
6月份还有几大动作:专项债可做重大项目资本金,撬动更多的钱进入基建;地方债发行规模在6月份会再上6000亿;以及财政部专家本周接受彭博专访时称,下半年地方债额度增加的可能性在提高。 0i/l2&x*k] 稳增长的信号很密集。 iD+Q\l;% 02 yb*P&si5bY 最值得关注的,是“钱从哪里来”? zim]3%b*A; 除了居民掏钱,会议提出要加大金融对旧改的支持: NPc]/n?vDj “创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。” G{
~pA4 财政会补贴一部分资金,现在标准还没定下来。 K-(k6<h 据21世纪经济报道,河北东部某县在进行节能改造项目,包括了外墙上保温层,把以前的钢窗换成了铝合金窗,费用是每户4000元,而当地的居民称,“据说财政资金补贴一半”。 L/dG0a@1X 更大的看点是金融机构和地方。 N+%E=D> 这笔买卖的利益空间不小,资本的参与度不会太低。接受21世纪经济报道采访的居民提到,同一个县城,前两年另一个建于1997年的小区改造时,不仅包了保温层,换了窗户,还给更换了下水道和自来水管道,每户花的钱也只是4000多元。 6<jh0=$ 但最关键的是,如何动用杠杆撬动更多的钱进入旧改。 j_Pt8{[ 是要资产证券化,将水费、网费等市政设施的收费收益权打包发行ABS,还是再开发新工具,以债为锚,仍有待观察。 < | |