| 欧爱罗 | 2019-03-26 12:14 |
一系列动作表明：三四线的艰难，才刚刚开始！最近，我们经常看到一些这样的言论—— +\W"n_PPy{^\-%3$ 各地房贷利率不断下调，部分城市更是连续回落，房价要涨啊。 bTiw?i+6Dv 全国至少21城调控松绑，限售、限贷松动，落户、社保放宽，房价要涨啊。 B "qG-ci -"cN9RF 1-2月，上海二手房成交2.6万套，同比增长近4成，南京3000人看房，房价要涨啊。 O Z #? .Z^g 7 *s 杭州、苏州、温州等城市，土地拍出高溢价率，房价要涨啊。 ':>B %k …… /C(L(X 诸多的一系列动作，所有人都在感慨：压制了半年的房价，就要压不住了。 VLO>{"{' 就在大家刚刚开始兴奋的时候，一波数据袭来。 3% P?1s 最近，国家统计局公布了2019年前2月全国房地产行业的各项数据。其中，商品房销售面积同比下降3.6%，新开工面积和土地购置面积增速也都大幅下滑。 xO.7cSqgw 易居研究院发布了全国40城2019年2月份表现，拎出几组数据： 9 V"j=1B} 2019年2月，40个典型城市新建商品住宅成交面积同比下降13%。其中，三四线城市成交面积同比下降20%。 ~'U;).C 由此可见，2019年开局并不太顺利，楼市小阳春更多只是人为炒作。特别是三四线小城，压力山大。 I}q -J~s 1 ]Yj>~k:K 楼市下行，特价房涌现，降价成必然。 t]` 2f3UO 但，房价不是你想降，想降就能降。 h)<R#xw 前段时间，一个典型的例子出现在江西赣县。 )8<X6 江西赣州市赣县区一纸紧急通知，叫停区域内所有“特价房”销售，同时要求3月销售价格不得低于2月。 a>kD G <.A 为什么不允许降价呢？原因很简单。 jqLyX 推出“特价房”降价销售，固然可能让开发商全身而退，但势必引起其他楼盘跟进。一旦跟进，势必引发更多“降价维权”打砸售楼部的情况。到时候，可有的忙了。 b9Y pUm7# 而且，降价可能会对银行贷款造成一定的风险。 A]J^{h0 k 另外，还有一个原因就是，降价会影响地方ZF一项重要的收入，卖地收入。 <N*>9S,} 所以，地方ZF一定会千方百计维护房价的稳定。当然，这也奉行了刚刚结束的“两会”所倡导的，维稳的核心目标。保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落，当年是限涨，现在是限跌，并不新鲜。 :rj78_e9 那么，为什么是这个城市？ QB. 7 n&u 赣县属于赣州，而赣州只是江西的一座小城。但这一切的发生，是有原因的。 t/$xzsoJZr 记得我在2月份发过的一篇文章《多地春节0成交！三四线囤积的隐患已经爆发！》中，就点名了这座小城的楼市下行压力。 kDz.{Ih 春节期间，赣州早早开启“休假模式”，全市大概60多个楼盘中，售楼部普遍初二、初三开始上班，部分卖的不好的楼盘每天只安排值班。楼盘日均到访量低于5组。房价只能从高位回落。 x)?\g{JH 2 ;+jp,( 7 其实，进入2019年，“降价未遂”事件，已经不是第一次了。 n (|>7 1月，安徽芜湖某盘降价5000，引老业主不满维权。随后，当地住建委要求开发商停止降价销售。 G8&'*7Bb 2月，江苏邳州某盘降价2000，被当地房地产商会通报批评，称其严重扰乱市场秩序。 %*gO<U4L] 再加上这次的赣州，你会发现，出现“降价未遂”的，大都是一些三四线小城。 H|!s. 从中可以窥探出一些信号，三四线面临的下行压力还是比较大的。 F9<OKc XH 未来，调控政策也会集中在三四线小城，重点是防止房价下跌。 U=t'>;(g 比如—— ]lo1Kw 菏泽取消商品房限售。 U;nC)'~YW9 衡阳暂停执行限价政策。 &Ch )SD 安徽阜阳取消土地限价条款。 9=o b: 马鞍山首付最低两成，四大行恢复认贷不认房。 9s!/y iP5 还有最近的菏泽成武县，农民进城买首套房每平补300元，房贷利率9折。 *Q>:|F[vM 3 %b?Pas f. 可这些松动的政策对于三四线小城来说，很可能只是扬汤止沸。 N:< O 比如说“降价未遂”，只能在很表面的数字上稳定市场，暂时缓解业主的紧张情绪，却无法真正扭转市场预期。同时，强行让开发商维持一个市场高位，会将开发商拖入泥淖。 O`u! P\ 事实上，是三四线小城自身的基本面出了问题。 Y/^<t'o& 我们从最根本的供求关系来看。 w* I+~o- 先看供应—— |]q=D 1/A 我们知道，三四线的命脉就是土地，下面是一张极其重要的图片。 ;FmSL #]I  Y; w]u_ 注：数据来源于网络 S3_4i;K\ 可以看到，近两年，三四线小城的土地成交量越来越大，地方ZF在踊跃卖，开发商也在踊跃拿。 gfYB|VyWo 土地从成交到上市，一般约8个月左右的时间。也就是说，2018年成交的这些土地，正常情况下经过8个月左右的时间，会在2019、2020年转化成住宅供应。 n, F00Y R 理论上，对于三四线小城来说，在2019、2020年，会集中有庞大的住宅供应，三四线将进入新的去库存阶段。 w=`z!x c aP 注：数据来源于网络 *p3P\ H^5 不巧的是，“降价未遂”的江西赣州也是一样的结果。 HFr3(gNj@ 在2015年和2016年，赣州中心城区的棚改货币化程度高达90%以上，补偿标准也不断提高，造就了一大批拆迁土豪。2018年，赣州棚改46946户，2019年棚改的指标变成了16290户，少了一半还不止。 @5wg' mM 从2018年下半年收紧棚改货币化补偿之后，这里购房需求大幅减少，棚改客户成交占比由原来的30%降到5%。 K[[k,W]qb 而上面这两个小城，只是众多三四线的一个缩影。 !7 oy%{L 再加上返乡置业的降温，很明显，供求极度不平衡，这才是三四线小城最根本的问题所在。 jE #8&P ~ 4 /4?`F} 7) 近日，住建部发布了棚改工作拟激励城市名单公示，一共有12个城市在列。其中，大部分都是三四线小城。 Fjzk;o 于是，有人高呼，三四线的热度又回来了。 (HI%C@ e9 可为什么偏偏这些城市？为什么其他城市没有这种激励呢？仔细想想，这不也能看做是一种对三四线的“调控放松”方式吗？ kut|A 近日，去豫南某县城调研，发现一个楼盘的产品，很多年前卖1万多，现在依然卖1万多。更关键的是，明明已经交房多年，却全部空置，杂草丛生。这给我很大的触动。 dO[4}FZ$ 市场好的时候，三四线最后一个轮到。 K5>:Wi Y 市场不好的时候，三四线第一个沦陷。 @9h#o5y q |
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