为了地产这个亲儿子，现在各个部门可谓是“八仙过海，各显神通”。 @ve4rc/LI
2023年伊始，全国各地楼市的好消息持续不断，国家智能部门和地方政府也是分工合作： 33R1<dRk
地方政府的救市政策主要是集中在需求端，比如取消或降低购买和出售门槛、降低贷款利率，增加购房补贴，提高公积金贷款比例等等。 ;Avz%2#c`
而作为这轮楼市救市的发起者，央行和证监会的三支箭，主要是通过向房企输血救命，解决的是房企融资难问题。 YwbRzY-#F
一番操作猛于虎，房企的命是保住了，但需求端依然低迷，房企的自我造血功能依然没有恢复。 d]3c44kkK{
因此，国家这一轮救市的重点开始转向了需求端。 W^o* ^v
2月20日，证监会发布重磅消息：启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 XwZ~pY ~
一句话总结，国家打算用富人的钱来盘活房企存量资产 保交楼。 WO}l&Q
某种意义上来说，证监会的这一举措也从侧面承认了房子不仅可以住，还可以投资！ {|R@\G.1(
消息一出，很多人在议论这政策和之前深圳全力打击的某炒房团操作没有多大的区别呀？ S io> QL Y
当然有区别，房子可以投资，并不代表可以投机，房住不炒依然是底线。证监会的不动产私募投资基金是在国家监管下进行的，很多投资行为是可控的，做的好或不好，可以收放自如；而深圳某著名的炒房团纯粹是民间自主行为，投机性更强，确实会扰乱市场，且中间还夹带着很多违法操作。 t^8 ii
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这轮房地救市，国家可谓是想尽办法，但这一届居民就是不为所动，都人间清醒，不听信专家的忽悠，不听中介的怂恿，不愿在当接盘侠，不愿意成为高房价的炮灰。 N }$$<i2o
甚至呼吁：让有钱人多多买房，为房地产行业去库存做出贡献，缓解一下地产商的燃眉之急。他们买多少套房大家都不要嫉妒，让他们继续成为房多的人。 _oV ;Y`_
这下好了，国家也算是顺应了部分居民的心意，直接出台相关政策，为愿意投资不动产的有钱人，开出一条投资渠道！鼓励有钱人抱团买房，有实力的甚至可以多买。 z XI [f
这也意味着：“你不买房、别人买”的时代来了。 \hlQu{q.
解释一下，为什么不动产私募投资基金，是鼓励有钱人去买房。 7g* "AEk
首先，不动产私募投资基金本质上是私募基金。既然是私募基金，那就不是一般的人能购买的，私募基金的投资门槛是是相当高的。 /]xu=q2
投资于单只私募基金的金额不低于100万元，且符合下列相关标准的单位和个人： $0-}|u]5U
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(一)净资产不低于1000万元的单位； 8vk*",
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(二)金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。 /0S2Om h
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2022年胡润也发布了中国财富报告，在中国家庭资产达600万以上的共有500万户，1,000万以上的共有202万户。 DGs=.U-=e
这还只是资产，而非净资产。 nZ4JI+Q)~
另外，个人年收入50万，这个门槛也不低。强调一下：年人均收入，可不是年人均存款。 WFGcR9mN?
上海算是中国比较富裕的城市吧，有数据显示上海家庭年收入50万以上的只有3%左右。 ">8]Oi;g
请注意，这是家庭年收入，不是个人。暴哥毛估估一下全国年收入50万以上的人，应该不到2000万。 2#srecIz-!
退一万步，就算不考虑这两个硬性条件，光100万的投资门槛，就够吓退99%的人了吧。 >A
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所以，昨天晚上证监会出台的这个政策，绝对妥妥的是针对有钱人的。 b `W2^/D
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为什么说，这个政策有利于盘活存量房子了？ ^)JUl!5j]C
首先，打破了地域的限制。比如我人在哈尔滨，我看好云南的房子，但我可能不太方便为了买套房，不停地在云南和哈尔滨直接来回折腾吧。但是买私募基金就没有这个困扰了。 |8QXjzH
其次，减少个人的繁琐程序。买过房的都知道，买房需要提交的材料和流程是比较多的，但买私募基金就不会，只要你符合资格，可以随意操作，买云南、买上海、买新疆，都是一次性搞定。 2H,
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最后，打破了资格限制。我们都知道，越是经济不好，有钱人越愿意买不动产，当然是核心城市的不动产。但是像北京、上海、深圳、广州等一线城市，甚至是成都、杭州、宁波等新一线城市的房子，你有钱人不是想买就能买的，你不是当地居民没有当地户口，想买房就很难，它是有资格限制。而借助不动产私募投资基金，完全可以规避这个限制。 sIVVF#0}]
是不是意味着，利好整个中国的楼市？ .Mn_T*F
想多了！你用富人的钱救楼市，富人也不傻啊！ z~O#0Q !
首先，不动产私募投资基金购买门槛很高，就意味着规模就不会不大。比如我们做了多年的私募股权房地产基金，这个主要是投资房地产企业股权的私募基金，截止到2022年末，存续规模也就仅仅4043亿元。 v?s]up @@h
2022年，我们房地产开发投资额是15.88万亿元，这点钱砸到巨量的房地产市场，都起不来一个水花。 BLepCF38
当然了，投资房地产企业和投资房地产企业的房子，不是一个逻辑。但整体来说，这个规模不会很大。 U-U^N 7
其次，不动产私募基金投资说白了是商业行为，不是政府的政策产业资金，他是需要盈利的，需要保证资产的安全性的。 "7> o"FQ
既然要盈利，那他的投资倾向一定是核心城市的核心区域地产，一定是国企央企的中的龙头房地企业的核心产品。 N mH1*w<A
因为，不动产私募基金持有者是投资者，他们可不愿意当房东，这就注定了投资房子必须要有流动性。 g6s&nH`Z2
哪些地方的房子才有流动性？ )2nx5 "
所以，三四线城市的房子肯定不是他们的投资目标，如果私募基金发起是针对三四线城市的房子，我保证没有几个投资者愿意购买这支基金。 {OH
@z!+d
如果，你不是财务安全稳健的头部央企国企，连交楼都保证不了，更不可能会有私募基金来投资。 !Q/%N#
如此看来，这个政策最终受益的依然还会是一线城市和准一线城市的核心地产；资本市场上利好的依然是，国企央企等财务状况稳定的龙头房企。 s8r |48I#;
当然，还有有钱人！ 2
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