2022年大家都觉得楼市很差，各地集中土拍成绩真的是惨不忍睹，因为没法啊，只能由地方国资城投来托底拿地了，其实从21年下半年开始，这种情况就已经发生了，所以，你会发现，各地的土地差不多一半都变成城投的地了。 !Wnb|=j
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拿地就拿地把，但是你不能蹲着茅坑不拉屎吧，拿了地，却大量的不开工，综合开工率只有27%，难道还想学李嘉诚那一套？没必要吧，赚的钱都是国家的，又不像民营企业是进自己腰带，难道是另有隐情？要知道在去年那么难的情况下，非城投国企、民企拿地开工率分别达到75%和 68%，不比不知道，一比吓一跳，大家现在知道城投拿地有多么的“迫不得已”了吧。一方面需要给土拍市场托底装门面；另一方面又要充当地方财政收入的“左右倒右手的手套”，导致了目前这种状况，那咱就说说这么多地不开发造成的影响和目前楼市涨跌的最新情况吧。 `d}2O%P
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先说城投，城投拿地后，主要是几种方式进行处理： 2c*GuF9(0
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第一种，有能力的城投可以自主开发，具备成熟的操盘团队和产品体系，在区域市场也积累了一定口碑，像深圳深铁、南京安居、武汉城建等等，市占率都还不错，大家应该也都买过或者听过这些城投开发的楼盘； h S&R( m
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第二种，自己没能力开发的城投，要引入其他有实力的房企，像万科、华润、保利这种，一般是拿地的时候就约定好合作开发或者拿地后让出一部分股权进行合作； .a Q \jA
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第三种情况，就是暂缓开发了，暂缓的原因比较多，有的是财政吃紧，地方政府调整开发计划；有的是项目本身是慢周转项目，规划各种星级酒店、大型商业体等自持项目，不让卖的，其他企业根本不愿意拿地；还有的是拿了郊区或者很low的城市地块，周边新房一大堆都卖不出去，开发的预期非常低，像郑州、无锡、重庆城投拿的地开工率就明显低于广州、成都这种级别的城市；最夸张的一种情况是出于托底的考虑，当时拿的的这块地本来就没打算开工，就是走个过场，左手倒右手而已。 2P0*NQ
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城投也很委屈啊，托底拿了地，人家说，我们开工就是亏啊，为了减少亏损，只能暂停开工了，大家也很奇怪，为啥开工就亏呢，给大家看看最近上海很火的一楼盘，大家就一窥究竟了。 @\#td5'
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就在上周，上海前滩最好的一个地块格力海德壹号已经全部售罄，均价仅仅12.98万/平，可能不熟悉浦东的人会说13万还不贵上天了，你用仅仅好意思吗？你要知道，这个新盘旁边的一个小区浦江海德已经卖到18万一平了，就一街之隔，所以海德壹号开盘的时候到什么程度，有215个月社保的入围门槛，开盘当日认购率392%，总价8500万元的顶复户型在叫到第14号的时候就被瞬间秒光，按现在的情况来说，至少会倒挂8万一平米，意味着买到一套116平的就能赚900多万。 Gyc]?m
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最终，有163位买家拿下，瞬间身价暴涨千万，真的是闷声发财，做梦都笑醒了，上海的新房限价，真的是限出一个个千万土豪，要知道，上海买房是要积分的，能入围这个楼盘的积分都是卷到了100.85分了，这个分数在上海买新房基本是畅通无阻了，所以那些本地人、社保交的久的大爷大妈们都开开心心的抢房了。不知道大家羡慕了没，反正我是流口水了，但是开发商卖光了房，心里却不高兴，为啥呢，人家12.98万/平的房子，卖一套，亏一套啊。 yY q,*<G
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这块地，当时是9年前用6.58万/平的价格拿下来的，一线望江的风水宝地，而这么多年的资金成本沉淀下来，按5%的资金利息来算，至少要多花4万/平，也就是说，光算拿地成本和资金成本，这个楼盘成本就去到10.58万/平，还剩下2400元/平的空间，要覆盖掉设计成本、工程成本、营销成本等，开发商可以说倒贴钱在做买卖了，预计卖一套都要亏上万一平，不仅如此，还有不少倒挂严重的楼盘也面临这个问题，可以说是薄利甚至无利可图。光土地成本和利息成本就占了单价的7.5到8成，而且房子品质也不差，请的还是设计大师，这种情况开发商能赚钱，那除非钱是白捡的，不要利息。 wb l&
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大家看到的了吧，各地的城投为啥不敢开工，连上海这种级别的城市现在卖新房现在都不怎么赚钱了，其他城市还有谁说能赚钱呢，好的城市限价，不好的城市卖不出，开发商是傻的吗，底下那么多员工要养着，地方政府想让民营开发商纯纯为爱发电？ /gP+N2o+}
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咱再说回城投不拿地的影响，27%的开工率加上其他房企75%的开工率，综合下来大概就是57.6%的开工率，那意味着去年新房的开工面积将暴跌42.4%，我查了一下统计局数据，2022年房屋新开工面积12.05亿平方米，下降39.4%，跟我预估的数据基本吻合，这意味着今年没多少新盘拿出来卖了。 4 ^:=xL
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看完开工面积，咱们再看看各城市的待售情况。截止去年11月的库存情况，上海、合肥、杭州这几个城市新房库存量都告急，乍一看广州、北京好像库存还挺久的，要18-36个月，但是如果把这核心区剥离出来，会发现，真实的库存时间就在6个月-12月之间，因为外围郊区天量库存拉升了这种时间，导致大家看到不一样的感觉。
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所以，现在的情况是部分一二线城市的新房已经不够卖了，2023年这种情况还会更加严重，而且还是在前几年市场不好的情况下算的去化周期，如果市场一旦恢复，需求就会有喷发，但是房子的数量不能一夜之间长出来，那就容易造成供不应求的局面，像上海那个楼盘的100积分就拦住了多少人，还造就一批合作买房的家庭，如果没有积分，估计就是上万个家庭过去抢疯了。市场不好的时候，刚需就好像消失了一般，市场稍微复苏了，一眨眼的功夫可能就冒出了很多想买房的人，有的是真刚需，有的是凑热闹，还有的就是想捞一笔。 vEJbA
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新房如果缺了，利好的就是二手房，正常情况下，在新房不够卖的周期中，地方政府会加大二手的支持力度，以缓解市场的需求，而在新房库存天量的地方，地方政府则会打压二手房的交易。拿广州来说，就是因为外围区的天量新房库存，才出台了二手房不到5年就要交高达5.6%的营业税，广州二手直接进入冰封期。所以，现在各核心一二线城市量复苏的信号还是比较明显了，但是。晖哥必须唠叨几句： H/M@t\$Dc
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第一：量确实回暖了，房价能否支撑上涨，还要看2月整月的情况，我们会每周更新数据，等不及的看视频的可以直接私信咨询，提供大数据支撑； i9x+A/ o[
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第二：核心地段的去化周期会决定城市回暖的速度和概率，新盘越少的地方，涨价的概率越大，存量房市场占比越大的城市，回暖的速度将越快。 >4CbwwMA
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第三：二手房业主趁着这一轮可以在上涨期进行套现，落袋为安，至少可以换个低利率，等楼市信号更加明晰后可以再做选择。 gg2( 5FPP
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2023年，楼市的涨跌和分化正在明牌，你要做牌桌上的地主还是平民？ 4o[{>gW
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