砖家：房地产将困境反转
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`R_gG9 ２０２３年，房地产注定要成为重中之重的大事。
(O`2$~mIM Zm Kxs^5S 房地产必须大卖，否则，地方财政将无以为继，因为地方财政的收入５０％来自房地产。很多人就奇怪了，以前没有房地产时，财政是怎么过的？这就叫此一时、彼一时，以前财政是靠企业税，后来，突然发现将公共资源的土地做价给地产开发商，是一个一本万利的事情，获得了这笔巨大的额外税，很多地方都成了暴发户，现在房子卖不出去了，再过苦日子已经不习惯了。
Og E<b w vNIQ1x5Za 年初的楼市的推力，一浪高过一浪，但是，这房子的事，最终要看老百姓有没有钱买，不然，再吆喝也没多大用。专家们对房地产目前的局面也都不看好，马光远呼吁放开所有政策，因为全放开也未必大卖，那些限制令纯属自欺欺人。马光远说的不全对，一些对二手房的限制，是为了卖出新楼盘，因为二手房销得再好，对地方财政的帮助不大。土地财政才是政策的核心。
YCI- p p Pgo^ $xn'6 唯有任泽平持乐观态度，认为会出现困境反转；他不但乐观，而且认为是一个黄金式的巨大机会，是不是很兴奋？当然，评论区就不用看了。
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3yt{3Or FI=]K8 会出现困境反转吗？
(;T g1$ EpdSsfDP 那先看看我们的房地产形势有多么严峻吧。从２０２１年下半年开始，中国的房地产实际上是崩了，表面上看，价格并没有大跌，之所以没有大跌，一方面是因为有限跌令；另一方面，即便没有限跌令，在总量概念上也不允许大跌。
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f.HJe Re]7G.y 为什么不允许大跌？
y=q iGi[Nc dOx0'q"Z 很多网友非常不解，甚至气愤，在问房价涨了这么多倍，为什么不可以大跌，都是商品，都要遵循市场经济的供求关系，大葱可以涨跌，猪肉可以涨跌，楼子为什么不可以？
/^9K Zj ?_BK(kL_ 不是可以不可以，应该不应该的问题，而是会不会的问题．
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6Sr}I, DG 政策不允许大跌，因为承受不了大跌的后果；不是老百姓承受不了，房子再跌，对老百姓来说也不是致命的事，有房的人跌不跌都不影响居住；没房的了跌了反而是机会；承受不了的是开发商、银行、地方财政；这个问题前几篇文章已经讲透了，不再重复。尤其对地方财政的影响最根本，因为你的房价中有６０％是地方财政的收入，如果总量价格大跌，地方财政就玩不转了，估计很多城市都将发不出工资。
cwC-)#R'] WcZck{ehd 不允许大跌，房子又如何消化？市场的反应是你不降，就卖不出去，卖不出去对财政来说问题还是没解决，２０２２年销售下滑了３０%，土地购置下滑了４０％，房地产投资下滑了１２％，开发商资金回笼下滑了２０％，去年主要是城投在拿地，拿了地也是背债，实际上７３％的土地是空置的，没有开发，这与空置房又有多大的不同？所以，价格不下来，房子如果卖不出去，结果是一样的，土地财政都要崩溃。
o >?#$~XNv k=` `Avp? Z+M* z; 任泽平却说会出现困境反转，根据又是什么？
{<#~Ya- >[&Zs3> 首先是对中长期的一个猜测，并没有一个具体的时间窗口，那就没有意义。困境反转的理由主要有两点，一是城镇化率我们是６２％左右，与美利坚的８３％还有距离，这完全是一个统计学的游戏，因为两国的国情不同，我们的人均可支配收入差了近十倍，农业人口仍然是中国的主要人口，离农业机械化相去非常遥远，没有城镇化的市场需求，有什么理由去比较城镇化率呢？困境反转的第二个理由是大批房企要倒闭，于是，剩者为王，供求关系平衡了，机会也就来了。这等于什么也没说，因为，理论上所有的企业都会死亡，但是，并不等于所有的行业都会成为巨大的黄金机会，房地产未来如果有什么黄金机会，弄得不好是百年以后的拆房行业。这些钢筋水泥压在地球上太沉重了。
0$1-5XY9 WJs2d73Qp 今年会出现困境反转吗？零可能。
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J<27w3bs~p 因为待销售的面积高达３８亿平方米，由于经济的不景气，二手房存量市场也在飞快地加大，前年法拍房１７０万套，去年又增加２００万套，老百姓的六个口袋消化不了这个巨大的存量市场，何况，土拍还在进行中，新建楼盘也并没有停止。
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m7PSf [~U CYYl 更重要的是，今年老百姓的收入会增加吗？能增加多少？
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