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[全国楼市]终于出手救二手房了![复制链接]

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楼主   发表于: 2022-11-24 13:29   , 来自:江苏省常州市 移动
  我曾多次写文章分析二手房市场的残酷,也曾多次建议拯救二手房。因为新房都要以二手房的方式卖出,二手房市场不好,新房也不会好。 85n1eE  
R%Q @   
如今,终于开始出手拯救二手房了。 r<K(jG[:{f  
txiP!+3OWB  
01 凄惨的二手房市场 5&v~i\Q  
LXbP 2  
现在的二手房市场有三个典型的特点,一是降价多,二是库存高,三是成交周期长。 4*Q#0`um  
Min ^>  
下表是10月份全国70个重点城市的二手住宅销售价格变动情况: ebT:/wu,2  
=x< ge_Y  
70个城市的二手房住宅,价格同比去年同期上涨的只有6个,64个城市的二手房价是下跌的。 {DU`[:SQZg  
k p<OJy  
因为上榜的都是大中城市,实际的全国二手房市场还要更加惨淡。 3[O=x XB  
pPcTrN'  
再来看库存: |/09<F:L[  
重庆:180095   x$1]M DAGb  
成都:179942 fb{`` ,nO  
天津:164083 RLb KD>  
南京:150125 m=}B,']O  
苏州:144359 &;D8]7d  
广州:126425 I_<I&{N>  
沈阳:125289 >sWp ?  
西安:110801 'yL%3h _@  
杭州:108882 Ag&0wN+jTM  
合肥:105783 t^6dzrF  
北京:102175   QA<Jr5Ys  
XmE q2v  
截止到11月17日,仅在链家一家平台二手房挂牌量超过10万套的就有11个城市。可以想象,真实的二手房挂牌量有多大。 i%/Jp[e\W>  
LG<J;&41~S  
降价多、库存高的原因是卖不出去,成交周期长。我曾统计过贝壳平台上青岛各区的二手房成交周期: J@4Bf  
K{[%7AM  
所有区域的二手房成交周期都在36个月以上,也就是三年以上。 '7+4` E  
cIav&Zko  
造成二手房这种局面的原因有很多,根本原因是楼市大环境不佳。但各地出台的利于新房的政策,让买房者扎堆地进入了新房市场,使得二手房市场进一步凄惨。 $u9K+>.  
~NQ72wph{  
二手房市场和新房市场本是一体,绝不会存在新房红火、二手房凄惨的情况。所以我曾在《请救救青岛二手房吧!》等多篇文章中呼吁拯救二手房。 )xbHCoU,  
MrDc$p W G  
如今,真的有城市开始出手拯救二手房了。 %kdE un  
73xAG1D$r  
02 拯救二手房! G*-b}f  
T;,cN7>>O  
西安曾经出台过多次刺激楼市的政策,可其楼市行情至今仍没有起色。 Cq'KoN%nQ  
SzjkI+-$:  
11月19日,西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》,这可谓是一个专门利好二手房的政策: p4'G$]#  
%@.v2 cT  
这个政策的前两条都只针对二手房: my}-s  
:P<]+\m  
一、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭,落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。 KU8J bl*   
B5X(ykaX~  
二、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭,持有本市《居住证》,且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的,可购买1套二手住房。(新房仍然需要2年社保)。 f6p-s y>  
&Rvm>TC=  
西安可谓是对二手房释放出了很大的善意,积极为二手房寻找接盘侠。 *q()f\  
@>p<3_Y1  
想想也知道,很多城市已经进入了改善为主的时代,卖不掉二手房怎么改善买新房,没人买新房怎么卖出土地? j!]YNH@  
fZ*+2T>  
可以说,西安是第一个明确拯救二手房的城市。 hRs&t,{&  
 CCL   
在这之前,有不少城市实行了二手房“带押过户”政策,如南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明、杭州、宁波等。 m^b Nuo  
Vz Y8rI  
“带押过户”,有利于二手房东卖掉二手房,进而买新房。这也是一种为二手房找接盘侠、为新房找改善客户的方式。 K?BOvDW"`  
B]uc<`f  
具体到青岛来说,今年也发布了一些有利于二手房的政策,如二手房首付比不再与房龄挂钩,并调整了二手房公积金贷款房龄有关规定。 `[W[H(AjQ  
P*I}yPeb  
未来,会有越来越多城市意识到二手房的重要性,以及二手房对新房市场的交互影响,进而发布更多利好二手房的政策。 EL(nDv  
1 IZ3=6  
03 怎么看待二手房 =~=*&I4Dp  
>[_f 3;P  
对于卖家和买家来说,看待二手房的态度也不一样。 d4?Mi2/jF  
;i<|9{;  
如果你手里有二手房,数量多的话,也就是同一城市超过两套,就要考虑减少持有量,保留少数的优质房子即可。 tE)suU5Y  
prTw'~(B  
如果你手里的房子不优质,像老破小、郊区房子、小城市房子,那就要考虑置换为优质房子了。 FLGk?.x$\  
fpFhn  
未来房子在优不在多,尤其是房地产税将要来的时候。 ;xzUE`uUfJ  
hRK/T7v  
对于买家来说,不要单纯地被二手房的性价比吸引。 1+}{8D_F  
<})2#sZO!  
被时代淘汰的劣质房子,就是没有市场的房子,你现在贪图性价比买入了,以后就很难有你这样的接盘侠。 w-Da~[J  
vTJ}8  
上面针对买卖双方的建议看似矛盾,其实都是在说同一件事。卖方想卖出、买方不想买,结果就是劣质房子库存增加,卖不上价,甚至大降价。 %k'!Iq+  
@Ub"5 Fl4  
这就是未来楼市的大规律:优质房子还有人追求,劣质房子弃之如敝履。这不是我一个人的观点,而是楼市的规律。 J/[=p<I)  
0cJWJOj&  
就像食不果腹、衣不蔽体的时候,再差的食物、再难看的衣服,都有人要,那是一个满足基本衣食住行的时代。 yuat" Pg  
HbXPok  
后来,食物多了,衣服多了,人就追求美味了,追求品质了,差的食物、难看的衣服与美味的食物、有品质的衣服自然就有了鸿沟之差。 EUN81F?  
Ry%Mej:  
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(post by :2022-11-24 13:29:57)
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沙发   只看该作者 发表于: 2022-11-24 13:55   , 来自:江苏省常州市 移动
    房价下跌已成定局,买房抗通胀的周期结束,二手房挂牌量激增 XgLL!5`  
3b+d"`Y^S  
   过去我们经历了,一段长期的房价上涨,买房跑赢通胀是整个周期确定的事实。 BV>\ McI+  
.pN`;*7`  
在过去的20年里,大到开发商,小到炒房客,无不再想方设法给自己加杠杆,这是因为资产通胀会稀释债务,你欠得越多,也就赚得越多。 0},PJ$8x  
[&&1j@LQ*  
m0cP(  
而如今整个逻辑变了,数据实打实地告诉我们房价下跌了…… \H=&`?  
]cGA~d  
房屋价格和销售额均下降 ?i06f,-  
近期,国家统计局公布全国房地产开发投资和70个大中城市房价变化数据。 `eIenA  
rmE"rf  
10月份,全国新建住宅价格和销售额双双下降,全国新建住宅销售额8393亿元,比9月下降34%;与去年10月份相比,下降23%。这销售额,是2016年以来各年10月份销售额最低谷。 @> E2?CV  
2ioQb`=  
前10月全国商品房销售额108832亿元,住宅销售额下降28.2%,在70个大中城市中,47个城市的新房和二手房价格在9月、10月连续下降。 Bh=u|8yxc  
}T%}wdj  
2016年至2021年,各年10月份比8月份的价格,降幅在1.8%至5.5%之间,只有今年,10月份比8月份价格下降达7%。 4*e0 hWp  
~ ; -! n;  
这只是全国大中城市的统计数据,不包括三四线小城市和县城,具有人口虹吸效应的大城市尚且如此,可想而知,那些小城市和县城呢? B:!W$ <  
ZE2$I^DY-  
房产成为贬值最快商品 0IfKJ*]M  
买房抗通胀只适用于房价上升的周期,当下房价正式走入下行周期,买房不光不能抗通胀,反而贬损最厉害的就是房子。 XI22+@d6  
]K/DY Do-  
房子作为大件商品成本非常高,一套一百平方商品房,小城市价格一两百万,二线城市三四百万,一线城市就要五百万起。 '+$EhFwD  
}lfnnK#  
房产如此高成本的情况下,只要不涨价就是贬值,比如:在深圳800万购入房产,住了5年它依然还值800万,这种情况下亏损多少?按照每年2.75%的利率计算,五年下来就是910万,光居住的利息成本就是11万。 dVsE^jsL  
8"fD`jtQ  
买卖相同价格的情况下,深圳只要稍微涨得少一点,低于利息的话都是亏损的。 /XhIx\40 l  
=u+d_'P7-R  
当然中间存在原本就需要的居住成本,但是,当房屋去金融属性,纯商品价值,也会有折旧成本,不折价你会愿意买30年前的“老破小”?所以,这方面确实难以估算。 2UFv9  
F@<CsgKB-  
现在很多朋友都已经明白了,在过去的一段长周期之中,我们感受到的这种钱不值钱,通货膨胀的元凶就是房产。 (Nx;0"5IX  
h\P HK C2  
房价的上涨的速度跟我们的收入之间的比值越拉越大,所以让我们感觉钱越来越贬值,感觉到了通货膨胀的这种压力。 Ee3hG2d`  
op6CA"w  
通货膨胀不同角度分类 1. rj'  
对于通货膨胀,西方学者按照对不同商品的价格影响的大小加以区分,存在着两种通货膨胀的类型:第一种为平衡的通货膨胀,各种商品价格都按相同的比例上升;第二种为非平衡的通货膨胀,各种商品价格上升比例并不完全相同。 @ ]/AjjLt  
%Mk0QKzUo  
在过去的十几年里, /ew Ukc8,  
}w1~K'ck}>  
我们的手机越来越便宜了,现在花2000元能买个配置不错的手机; QoG cWJ  
DM}YJ  
我们的家电越来越便宜了,现在花3000元能买台75寸的品牌电视; 8[J}CdS  
/ig:9R  
我们的汽车越来越便宜了,现在花10万能够买辆原来20万的汽车; Um: Hrjw  
/k<WNZM  
我们的服装、鞋子越来越便宜了,这些方面钱不但没有贬值,反而是相对升值的。 AiK  
!kE-_dY6)  
在涉及到服务方面,人工方面确实是涨价了,大宗商品原材料也是涨价的,可见各种商品价格上升比例不同,即非平衡的通货膨胀。 ;ByOth|9P  
/6h(6 *JI  
这些商品的通货膨胀和房产价格相比,对我们的生活影响又能够有多大? CC@.MA@9N  
Xt#4/>dlR  
越来越多的人抛售房产 qt;y2gf=  
只要没有买房,这些通胀可以算是小钱,当很多人意识到这点,开始往外抛售房子。 Hrzf'a|^  
#_(jS+lP?k  
近期,各地二手房挂牌量激增,重庆达到了25万套,武汉20万套,杭州19万套,成都18万套,苏州17万套,天津17万套,青岛16万套,就连北京也达到了13万套。 5JLu2P  
#:^Y I c  
房子的成本对于普通人来说太多了,动辄几百万,就算每年只下滑5%,也是大几万的亏损,很多人会承受不了。 -$WYj "  
l?Fb ='#  
当然,现在开始卖房已经有些晚了,比两三年前已经少卖20%,不过抓紧处理,价格低一些还能卖出去,减轻压力。 @ )-$kk*  
y^}6!>Ou:  
不久之后,当房产税实施落地,那时房价或许就真的是“白菜价”了。
<~n$1aA  
  • 建行

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板凳   只看该作者 发表于: 2022-11-24 14:09   , 来自:江苏省苏州市 移动
长期来看,房子还是抗通胀的硬资产。 K"[AxB'F  

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地板   只看该作者 发表于: 2022-11-24 16:17   , 来自:江苏省常州市 电信
引用
引用楼主阿强chen于2022-11-24 14:09发表的  :长期来看,房子还是抗通胀的硬资产。 (2022-11-24 14:09)  -~QHqU.  
=l0Jb#d  
上海这种超一线城市的房子才是硬通货,至于溧阳房子只能自主,还有像西园新村这种三天两头死人的小区也只有外地人要 }QsZ:J.  

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4楼  只看该作者 发表于: 2022-11-26 10:21   , 来自:上海市 移动数据上网公共出口
引用
引用楼主中关村赵江于2022-11-24 16:17发表的  :上海这种超一线城市的房子才是硬通货,至于溧阳房子只能自主,还有像西园新村这种三天两头死人的小区也只有外地人要 (2022-11-24 16:17)  rX;Ys2vQ*  
U7DC x=B  
老破小也没人要了 DtEwW1J  

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5楼  只看该作者 发表于: 2022-11-26 13:16   , 来自:江苏省常州市 电信
引用
引用楼主独叼半支烟于2022-11-26 10:21发表的  :老破小也没人要了 (2022-11-26 10:21)  tdF9NFMD  
 x5Z-{"  
政府最希望老破小烂在手里,没钱的贷款买高新区新房,有钱的买燕山新区新房!这样政府才能源源不断地卖地搞钱!谁让人口越来越少呢? s ncIqsZ  
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昂克赛拉2016 金币 +1 2022-11-27 - 来自溧阳论坛APP

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6楼  只看该作者 发表于: 2022-12-01 10:55   , 来自:江苏省常州市 移动
房地产已落幕,有房己无市,降格必狂降 =ORf%f5"'  

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7楼  只看该作者 发表于: 2022-12-01 15:14   , 来自:江苏省常州市 电信
引用
引用楼主法网恢恢于2022-12-01 10:55发表的  :房地产已落幕,有房己无市,降格必狂降 (2022-12-01 10:55)  fB+b}aoV  
7);:ZpDv%L  
鼠疫牛涝虎旱兔饥龙蛇大战,赤马红羊劫 I|/'Ds:  
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