当下购房人的信心是增加了还是减弱了?大家对接下来的房价走势持何种态度? mKtMI!FR
|
};d:LwX
10月9日,央行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》给出了参考“答案”:报告显示,未来三个月,17.1%的居民打算购房,这一比例高于二季度的16.9%;对下季房价,14.8%的居民预期“上涨”,大幅低于二季度的16.2%。 (su7*$wV
$`UdG0~
一言概之,居民购房意愿有所增强,同时也更“看空”房价。 ?J6Ek*E#
28v^j*=*
\
有人可能会说,这不合理啊,不看好的情况下,为什么买房信心还会增加呢?原因很简单,当前的市场上购房主力人群是刚需和刚改,且目前各地出台的很多政策,对这两类人大有裨益。叠加很多二三线城市,房价基本已经跌至底部,很多人正是瞅准了时机,乘虚进场。 )7Hx<?P
RNB-W%
比如南京、苏州、杭州、武汉、郑州、长沙等新一线、强省会城市,不仅大幅降低购房门槛,降低借贷条件,而且针对刚性购房者有重磅购房优惠政策。 bCP2_h3*
"{@[06|1
这种背景下,真正有购房需求的人,买房的欲望自然会有所增加。事实上,对于这部分购房群体而言,房子是用来住的,不是用来炒的。当然,不排除楼市在经历近一年半的调整之后,很多人已经有了“抄底”的心思。 9.xb-
m7
{
(.@bT@
2022年只剩2个多月了,到底该不该买房?结论我们先按下不表。 ;m]
n l_vg
W2h*t"5W
先看看和房地产密切相关的居民房贷支出、全国土地市场行情、各地“救市”情况,以及信贷政策走向四方面的情况。 ,(oolx"Xa
[&~x5l
8\C
第一,9月份居民部门房贷支出同比继续减少,但存款继续增加。 PJ:!O?KVq
j+'ua=T3
9月份新增社融3.5万亿元,同比多增6274亿元,之前市场预期是2.8万亿元,可以说是大超预期。具体而言,企业中长贷同比多增6540亿元至1.4万亿元、创历史同期新高;短贷延续增长、同比多增超4740亿元。 DCa[?|Y
i5(qJ/u
由此不难看出,9月份企业投资信心在增强。不过,居民部门的信心却很难调动起来,居民贷款同比少增超1380亿元,其中中长期贷款同比少增1211亿元,连续10个月少增,创近7年同期新低。贷款支出减少,钱都跑到银行睡大觉了——9月份,居民存款同比增加3230亿元,依旧一路走高。 .qe+"$K'n
3VU4E|s>
居民房贷支出,最能反映老百姓对房地产的真实态度。但数据层面传递出的信号是,老百姓仍然对买房不感兴趣。过去二十年,几乎是全民参与的投资游戏,为什么戛然而止了? \x$`/
mKTF@DED
第二,今年第三轮土拍即将落下帷幕,从目前主要城市的土拍结果来看,土地滞销严重,“国资”仍然是拿地主力军。这意味着很多城市的日子真的不好过。 #3ZAMV
_b>z'4_'
根据中指研究院发布的报告,今年9月,50家代表房企拿地总额同比下降45.3%,降幅较上月扩大。国央企是集中供地拿地主力。2022上半年拿地金额中地方国企+央企拿地金额占比达到新高71%。 i'CK/l.H
YL`ML t4MC
截止目前,22城中有13城三轮土拍已经结束,从部分城市来看: gWjYS#D
B{0]v-w
上海:35宗地,有24宗底价成交,占比约70%。80%的土地被央企、国企收入囊中,并且多以联合参拍的形式参与。
FnVW%fh
c^"4l
9w
广州:20宗地,有2宗终止挂牌。其余18宗,13宗底价成交,2宗溢价成交,3宗流拍。综合而言,广州的流拍率高达25%。值得一提的是,此次广州拍出的地块全部由央企、国企以及地方城投平台获得。 nv0D4 t
OE[7fDe'
杭州:19宗地,10宗底价成交。虽然全部成交,但是根本原因是优质地块增加。和上海、广州、深圳等城市一样,杭州拿地的企业也以央国企为主。 5X3JQ"z
tHaHBx1P
整体来看,一二线城市土拍成交量尚乐观。50家代表房企,拿地主要围绕二线城市。今年前9个月,50强房企在二线城市拿地占比近60%。但看三四线城市,则是另外一种光景:大多数三四线城市土拍的地块均为底价成交,盐城、湛江、韶关、南通等市流拍率创新高。 LTBH/[q5
X)(K|[
第三,各地仍在马不停蹄“救市”,各种大招见怪不怪。 V1P]pP
?$)a[UnqX
据不完全统计,截止到9月末,全国“以房催生”的城市有40个。何为以房催生?简单来说救市,多生娃可破限购,可享受更多购房优惠政策。比如很多城市在新政中明确,二孩、三孩家庭购买首套房,不仅可以享受贷款利率优惠,而且还能拿到开发商的打折价格。此外,符合条件的多孩家庭,购房还可以享受退税降费政策。 ~9rNP{
+
D4"<suU|.
最值得一提的是,苏州在“托市”方面,又让人大开眼界了:近日,一则“苏州市政府部门拟定向回购部分新房项目”的消息,受到广泛关注。10月12日,新京报记者从苏州市人民政府相关人士处了解到,此事基本属实。 k2loGvBJ
F+VNrt-
我想说的是,办法确实是好办法,但问题是如何落地?今年以来,全国累计出台了近800次调控,其中很多都是关于发放购房补贴、买房给奖励、买房降费的,但都没有人告诉我们,这些钱从哪里来? U5ph4G
VQf^ y q
苏州这样的经济强市,财政压力可能可控,别说回购1万套,就是回购5万套,可能也不是大问题。但问题的关键是,苏州之外的全国数百个三四线城市,上千个县城怎么办?本来就已经财政赤字了,很多城市连公务员的工资都发不出来了,还有多余的钱去托楼市吗? C<C^7-5
QNE/SSL
第四,降价卖房已成常态。 w)K547!00
8T.b
T6
第一财经此前报道,今年前8个月,20强房企中有12家降价卖房,而且是大幅降价甩卖。其中金科降价幅度高达21.9%。到了9月份,这一数据又增加了,50强房企中有36家在降价卖房,占比高达72%。 MZ0cZv$v!~
g#fn( A
更重要的是,降价卖房的城市已经由此前的三四线城市,蔓延到一二线城市。广州、北京、深圳、武汉、杭州、郑州、天津、南京、济南、成都、重庆等,降价卖房也已成常态。 4T52vM
Jo qhmn$j
二三线城市降价卖房,早就不稀奇了,今天我们重点说说一线城市:在深圳,现在流传着这么一句话:尖岗山卖出了龙华价,罗湖卖出了光明价,光明卖出了坪山价,坪山直接降到接近东莞价。有网友形容,开发商为了卖房,就差开口直接问购房者:“降多少你才愿意买,我一定满足你。” )Dms9:
KiMlbF.~V
在北京,外环的价格已经普遍下降了10%-15%。这可不是我们信口胡说,而是有购房者在前后看房一年后给出的真实可信的结论。在顺义、大兴,石景山和丰台等区域,开发商打折促销,早已是家常便饭。半年前售价近8万/平的楼盘,9月份7.2万就能拿下,明面上看,房价已经直降8000元/平了。 `B&