01 | 38个城市房价下跌超一年 :J+GodW
10月11日,易居研究院发布了《50城监测系统房价指数报告》,披露了被监测的50个城市房价变化情况。 u8@>ThPD
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《报告》显示: D$c4's`5
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截止到目前,被监测的50个城市中,有38个城市的房价已经持续下跌超过一年。 meV
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这38个城市分别是: ktKT=(F&
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郑州、廊坊、贵阳、青岛、太原、济南、天津、南昌、岳阳、哈尔滨、长春、呼和浩特、南宁、深圳、昆明、徐州、南通、惠州、宁波、福州、兰州、金华、东莞、佛山、武汉、沈阳、扬州、温州、芜湖、泉州、蚌埠、南京、苏州、合肥、西安、西宁、无锡、常州。 x;
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跌超一年,其中特别要注意这个“超”字,也即不是说只跌了一年,有些城市连续下跌了很多年。 Z?-l-sK
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比如郑州,是被监测城市中房价下跌时间最长的城市,连续下跌了46个月,将近4年。 W1J7$
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郑州之后,廊坊下跌时间第二长,达43个月,此外,贵阳、青岛、太原、济南、天津下跌时间也都在30个月以上。
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从城市划分来看,这38个跌幅超过一年的城市中,南方城市占多数,24个,北方14个。 hYN b9^
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当然,这并不意味着南方城市跌幅状况大于北方。之所以出现南方24个,北方14个,主要是易居研究院纳入统计的这50个城市,南方城市占了多数。 oMi"X"C:q
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相反,目前整个北方绝大多数城市的房价都在下跌,南方也差不多,但相比之下北方跌幅更大一些。 "2bCq]I0
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比如根据中新经纬披露的2020数据显示,2020年房价跌幅位居前列的城市,绝大多数都是北方城市,其中廊坊、青岛、天津位居跌幅榜前三。 "GofQ5,|
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同时,根据国家统计局披露的数据也可以看到,8月份二手房较2020年下跌,也即房价至少回到三四年前的城市中,北方20个,南方17个。 re/l5v,|3
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而且,跌幅位列前五的城市中,有三个是北方城市。 ^T|~L<A3
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数据:国家统计局 _\LAWQ|M4[
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02 | 东北跌幅最大,郑州跌时最长 r 6STc,%5
从跌幅情况来看,东北城市整体跌幅较大。东北的牡丹江、哈尔滨跌幅位居第一第二,长春、沈阳跌幅也不小,大连从去年下半年开始,也在下跌。 +d736lLe%
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这与整个东北的人口状况有很大关系。
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去年公布七普数据的时候,东北是全国人口流失最大的地区,十年间人口减少了1099万。七普时期,仅沈阳、大连、长春三个城市人口在增加,其余包括哈尔滨在内的33个城市都在减少。 &u_f:Pog
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而东北三省公布的2021年数据显示,仅去年一年,东北三省人口就减少超100万人,其中黑龙江减少了46万,辽宁减少25.6万,吉林减少了23.79万。 ,tL<?6_
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数据:各省市自治区统计局 I.\fhNxHY
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其中,哈尔滨因为人口持续减少,在2021年年末,人口跌破了千万,为988.5万人,就此推出了千万人口俱乐部,同时,东北也再无千万人口城市。 'DQKpk'
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人口是楼市的基石,在人口持续收缩的背景下,整个东北的楼市都非常难受。当下,全国房价最低的10个城市中,就有多个位居东北,其中鹤岗房价全国第一低。 7m=tu?@
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房价鹤岗化,也成为了房地产市场的一个专有名词。 X@)5F 9
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再看郑州,郑州为何会成为跌时最长的城市?很大因素在于,郑州的停摆楼盘非常多。 d1#;>MiU
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郑州是本轮楼市风波的中心。在主要省会城市中,郑州的问题楼盘数量位居前列。 :_Y@,CpIEg
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统计机构披露的数据显示,问题楼盘的面积,郑州位居全国第二,仅次于昆明。 igsJa1F
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这些问题,影响了郑州楼市的销量,所以我们看到,郑州是今年第一个跳出来发布系统性托底楼市的中心城市。 i1?H*:]
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廊坊能够成为跌幅时间第二长的城市,主要是受炒房客撤退影响。在2017年廊坊先后两次升级限购,一夜之间所谓北京、天津和河北人,在廊坊都失去了房票。 x,z +l-y
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作为北京的卫星城,廊坊的客源非常依赖北京,当然还有天津与河北的炒房客。在房票阻断之后,廊坊立刻进入了下跌模式,而且当年房价就出现了大波动。 B@l/'$G
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时至如今,廊坊的价格相较于2017上半年的高点,基本已经膝盖斩,是楼市热点城市中跌幅最大的一个。 xS`>[8?3<T
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青岛下跌的时间也位居前列,主要是库存太多,位居全国第一。武汉,沈阳、惠州也是一样。 kfBVF%90
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03 | 还会调整多久 -[4Xg!apO
我们的房价已经经历了20多年的上涨,从房改以来一直在上涨,期间虽然也遭遇过短暂下跌,但都是为了更大的上涨。 R1FBH:Iu
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但这一轮行情调整和过去不一样,主要有三大改变: X/TuiKe
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第一,市场结构发生了改变。 gYx|Na,+
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当前绝大多数城市的供应已经大于需求。房子太多了。克而瑞数据显示,全国商品房广义库存28.03亿平方米,从走势看,创下了新高。 8|w_PP1oE
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当然,没有房子的人还有很多。但在高房价的当下,买得起的已经买了,剩下的都是买不起的。在高房价面前,买不起的人空有需求,没有购买力,无法形成真实的需求。 0zaE?dA]
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第二,人口正在转向。 =$IjN v(?
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官方的说法是,中国人口将在“十四五”期间进入负增长。 m-UI^M,@<
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而事实上,2021年内地31个省市自治区中就有16个负增长,1个零增长。
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第三,购买力迟迟无法恢复。 ~w'M8(
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在经济增长不确定性加剧的当下,购买力没有复苏的基石,这是过去大半年持续托底,市场却纹丝不动的原因。 `Xnu("w)
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因此,调整时间还会持续相当一段时间。(转发) iU\WV
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