“您好，我们是溧城镇物业纠纷人民调解委员会调解员，我们会站在双方的立场调解您和物业之间存在的矛盾，按照相关法律规定，提出合理建议。”4月22日上午，溧城镇物业纠纷人民调解委员会的工作人员管丽君对家住东华园的业主周先生说。这是该委员会在调解物业纠纷时，发生在办公室里的一幕。
据了解，随着生活水平的提升，群众对居住小区的环境管理要求也越来越高。近年来，小区物业纠纷案件量不断增加，2019年至今，溧城镇镇村两级共受理物业管理纠纷2321件，成功化解822件，大部分纠纷都涉及物业费收缴的问题。
“物业费收缴难物业管理的老大难问题，各个小区的物业费收缴率也参差不齐。”溧城镇物业纠纷人民调解委员会的工作人员表示，除极少数业主属于恶意拖欠外，大多数业主因邻里矛盾严重、房屋建筑质量有问题、物业服务不到位等问题拒缴物业费。这些理由看似“言之凿凿”，却既得不到法律的支持，也不利于解决问题。
为解决这些矛盾，溧城镇物管办创新工作机制，将物业纠纷调解分为镇村（居）两级调解。镇里设立物业纠纷人民调解委员会，聘请有法律知识和有基层工作经验的专业人员担任调解员；所有社区和村委都设立了调解工作站，聘请专兼职调解员，负责协调物业纠纷案件。一般纠纷由所在社区（村）负责调解，较为复杂由镇调委会进行调解，做到小事不出村（社区），大事不出镇。
溧城镇物业纠纷人民调解委员会的调解员坦言，虽然业主拒缴物业费的理由“五花八门”，但大多“无法可依”。随着《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《江苏省物业管理条例》等法律法规的出台，物业服务纠纷的解决有了法律上的依据。溧城镇物管办的工作人员整理了一些典型案例，让广大市民们了解，哪些理由是合理的，哪些是不合理的。
案例1：因租房问题发生的物业费收取纠纷
情况简介：大营巷的余先生将房屋出租了出去，物业上门收取物业费时，租户不愿意缴纳，而房主余先生认为物业费应该由实际居住的租户承担。
调解员解释，房主与租户在出租合同中若如无物业费交付的具体约定，则物业费应由房主承担。调解员建议余先生尽快和租户协商确定缴费责任人并补齐物业费，若不能达成一致，物业只能通过司法程序向余先生收缴物业费和滞纳金。最终，余先生和租户协商一致，由租户缴纳了物业费。
案例2：因邻里问题发生的纠纷
情况简介：南和园小区的翟先生发现家中房顶出现了渗水发霉的现象，要求物业提供无偿维修并赔偿其经济损失，否则就拒缴物业费。物业经过调查发现，漏水的原因是楼上的业主将阳台改为卫生间，将原本提供给空调外机排水的管道用于洗衣机排水所致。
江苏泽群律师事务所律师于忠群表示，根据《常州市住宅物业管理条例》第四十七条的规定，任何单位和个人不得将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。因楼上业主违反条例而造成的房屋渗水，责任在楼上业主而非物业，翟先生应该向楼上的业主提出维修与赔偿的要求，物业并没有责任。最终翟先生同意缴纳物业费。
案例3：因房屋质量问题发生的纠纷
情况简介：桃源里小区的吴先生家中的墙面出现了漏水、发霉的现象，要求物业负责并无偿修理。
调解员在了解相关情况后，详细向吴先生解释了房屋的保质期的概念，保质期一般是五年，如果房屋在交付后五年内出现像墙面漏水、发霉这样的房屋质量问题应当由开发商负责无偿修理，五年后可以动用公共维修基金维修，若小区没有公共维修基金，则需要业主自己解决或是由物业提供有偿维修服务。物业企业表示该小区是有公共维修基金的，建议使用公共维修基金修补墙面。业主在了解了相关规定后决定申请公共维修基金，并同意缴纳物业费。
案例4：对物业保洁不满引发的物业纠纷
情况简介：大营巷的王先生因为所在的楼道不洁，烟头很多，认为是物业的保洁工作不到位，因此拒绝缴纳物业费。
调解员查阅相关资料后，告知王先生，他所居住的大营巷53号属于次一类小区，物业费为0.2元/平方，小区物业服务合同中规定的服务标准是楼道的卫生清洁只需要一周进行两次。在查阅了物业企业的清洁记录后，调解员发现物业对楼道的清洁次数符合合同约定，部分楼道出现垃圾是不可避免的现象。物业公司表示，今后会加强对保洁员保洁工作的督查，同时会请保安人员在巡逻的同时注意小区的环境卫生情况。在了解了合同内容与物业实际的工作后，王先生表示了理解，也同意缴纳物业费。
案例5：物业工作确有疏失发生的纠纷
情况简介：华府天第小区的陈先生家楼下有一间社区活动室，来往的人很多，导致楼下车辆乱停乱放堵塞了道路。陈先生认为物业没有做好小区内交通秩序的维持工作不肯缴纳物业费。
调解员向物业与业主确认了维持好小区内的秩序是物业的服务范围，在这点上，物业的服务确有疏失。物业向业主解释，他们一直在努力维护小区的秩序，但该活动室人流量太大，且有很多其他小区的居民前来，管理难度很大，今后，物业将会通过加强门禁管理力度，增设专门的非机动车停放点，在重点时段、重点地区增设管理人员的方式来解决好这一问题。业主在了解了物业改进工作的计划后，表示同意缴纳物业费。
其实，物业管理是随着住宅小区的出现而产生的，随之而来的是物业人与业主之间的矛盾，收取物业费和交纳物业费成了两者同步的苦恼。在我们看来，物业公司是为小区业主服务的，理应首先增强服务意识、责任意识，摆正姿态，对广大业主的诉求要积极应对处理，给予反馈；其次是要列出服务清单，让业主们知晓在付完物业费后，公司具体做了哪些具体工作，这样业主们的物业费才交的“心甘情愿”；最后就是要有沟通意识，不该唱“独角戏”，应虚心听取业主的意见建议，加强与业主们的沟通协调，这样才能让好事办好，得到大家的认可。
当然，破解物业费收缴难题，提升物业服务行业的整体水平，不可能一蹴而就。为此，溧城镇物管办也是“多管齐下”，力争为广大业主与物业企业营造良好的生活环境。一方面，进一步建立和完善考评机制。今年初，溧城镇制定下发了《溧城镇物业服务企业2019年考核办法》（溧镇府发【2019】28号），依据物业服务合同约定和服务等级标准，实行差异化考核，进一步规范物业服务行为，促进全镇物业管理工作健康向好发展。另一方面，通过“溧城物管”公众号，实现业主与物业的实时沟通，提高物业报修、投诉的处置效率。更依托平台定期推送“物业费的组成与使用”、“物业纠纷谁之过”、“溧城镇物管小区最新考核成绩”等干货内容，让广大业主更加明确业主和物业的权利与义务，更好了解溧城镇物业管理工作动态。
记者手记：
物业管理与居民日常生活息息相关，既是城市管理的重要内容，也是社会管理的重要组成部分。由于买房不易，人人都希望自己的居住环境布局合理、管理有序、安全舒适，因此对物业这个“管家”也寄予厚望。但一个家光靠“管家”的打理是不够的，还需要“家人”的配合、理解与支持。只有物业公司积极履行好自己的义务，业主们多以理解、包容的心态对待物业管理，在“管家”和“家人”的共同努力下，我们的家园才会分外美丽和美好。来源：溧阳时报
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