截至8月31日,发布半年报的上市房企有169家,净利润同比下跌的超过七成,有55家房企归母净利润出现亏损,总亏损额逾600亿元。 rY@9nQ\>g
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【最“惨”中报季,房企盈利能力分化明显】 j`Ek :
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经过去年的大滑坡,今年的房企中报已经没有“粉饰”的空间,因此大家不约而同地选择在8月底“踩线交卷”。 &?xtmg<d
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数据显示,上半年营收下滑的房企超过60%,净利润下滑的超70%,三分之一的企业出现亏损。 f?16%Rk<
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像阳光城、建业、中南、荣盛、金科等多家房企,首次出现中报亏损,有不少企业亏损数额超过10亿。 ?h|DeD!s
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亏损最为严重的是富力地产,上半年净盈利-68.99亿元,同比降幅达到324.65%;建业地产排名第二,上半年盈利-59.41亿元,同比降幅达到868.78%。 H _| re
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同时也有少数龙头央国企业绩表现坚挺,净利润榜单中,万科、中国海外发展、华润置地、龙湖集团分列前四,净利润均破百亿,呈现两极分化之势。 x",ktE>9
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“三道红线”、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策的密集出台,让很多高杠杆的房企在极短时间内丧失了流动性,亏损暴雷接踵而至。 b53s@7/mq
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而本来财务情况比较健康的房企虽没有受到根本性的影响,但在人口、金融、政策三大红利吃尽的情况下,业绩增速放缓也在所难免。 zyP/'X_~:
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【亏损房企大都存在这些问题】 7@k3-?q
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亏损企业关于业绩下滑的原因说明基本大同小异。 Qs#;sy
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以亏损最为严重的富力为例,受政策调整和疫情反复等因素影响,行业整体规模下行,利润下降;巨大的去化压力下,以价换量的现象时有发生,毛利率降至18.9%。 s bR*[2
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与之相对的是,2022年上半年富力的融资成本增至52.02亿元,较去年上半年暴增226.19%。 :>H{?
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资产减值也是富力亏损的一大原因。5年前以190亿元对价“捡漏”的万达73家酒店,曾经每年带来数亿现金流,因疫情原因彻底成了累赘。
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富力已经开始出手部分酒店以求缓解债务压力。 eQ6wEeB9
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利润率下滑目前是行业的普遍现象。前几年以高成本拿下的地块已经到了项目结算期,反反复复的疫情又导致销售业绩下滑,收入减少,加之融资政策收紧,很多房企现金流吃紧,竣工放缓致使费用率提高。 *.D{d0A
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很多房企不得不降价销售以加速库存出清回笼现金,导致利润率进一步下滑形成恶性循环。 c@nh>G:y{&
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另外像富力、蓝光这样的美元债大户,汇率的波动也带来了巨额的汇兑损失。目前人民币对美元已跌破6.9,这直接给富力造成超过21亿元的汇兑损失。 tehWGqx)
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好在富力于7月实现了旗下价值近50亿美元的债务全部展期,为自己赢得了最少3年的喘息之机,但这样的奇迹恐怕很难在其他企业身上重现。 +^AAik<yl
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目前政府的政策是“保交楼,稳预期”,保的是购房者的权益,稳的是房地产行业的预期。企业想要脱困,还得靠自己找出路。 VP~%,=
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【优质房企如何突围】 Z0XQ|gkH
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在今年上半年房地产市场整体下行的局面下,也有少数企业逆市上扬。 iO18FfM_
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以龙湖集团为例,作为民营房企的“示范生”,2022年上半年毛利同比增长20.1%至201.5亿元,毛利率为21.3%,与中海一道领跑行业的第一阵营。平均融资成本进一步下降至3.99%,年内已基本没有偿债压力。 Lm1JiPs d
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在地产开发之外,龙湖的经营性业务如商业投资、租赁住房、物业管理等均已跻身行业头部,为集团贡献持续稳定的收入及利润。 &%(SkL_]
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如龙湖租赁住房品牌“冠寓”,租金收入同比增长11%至11.8亿元,累计开业房间数已超11万间,成为集团经营性收入的稳定贡献源。 )"2eN3H/
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薄利时代,成本控制显得尤为重要。 x'6i9]+r
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在拿地成本控制方面,龙湖上半年共获取17宗土地,五成0溢价,平均溢价率只有5%。 8|L 5nQ
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同样,上半年越秀地产有55%的土地通过非公开竞争方法获得,土地成本也得到了有效控制。 W(-son~I
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另外,“提质增效”是优质房企的共同特征。 a^[s[j#^,
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三大红利消失后,管理红利成为新的增长点。龙湖强大的管理团队,将“冠寓”在短短几年内发展为集团六大主航道之一。 ^4Se=Hr
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其自有后台系统从开发筹备到运营标准全面覆盖,APP实现了客户服务快速准确,运营管理标准高效。良好的口碑为冠寓带来了稳定的增长。 fgF@ x
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保利、万科、金地等企业也积极开展数字化建设,通过打造科学敏捷的决策和执行体系,实现降成本、提效率和精细运营管理。 &arJe!K
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【未来的市场将继续分化】 /_8nZVu
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就像今年的中报一样,未来的房地产市场将持续出现两极分化的情况。 hew"p( `
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政府坚持“房住不炒”原则,房地产行业将逐渐去金融化,问题房企和中小房企会逐步出清,市场将重新整合。 s%5XBI
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三道红线对负债规模的限制,导致中小房企将很难实现快速成长,优势资源集中度将会更高,利好头部企业。 ]'hel#L;l
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“粗放时代”已经过去,未来只有在投资、产品、成本、工程上能敢于革新,在经营管理上能精益求精的企业才能生存下去。