((((先看新房 &iiK ZZ`_o
h"1"h.
据克而瑞披露: [G[{l$E it
O|OSE
8月份,咱们30个重点城市新房的成交数据中,在环比方面,除了南宁、无锡、徐州等几个城市外,其他全部下跌。 a^\- }4yR
8wpwJs&V
而同比方面,30个城市,无一幸免,全线下跌 @~#79B"9&
AzO3 (1:
其中,环比跌幅最大的是福州、重庆、宁波、合肥 Ky9No"o
XBWSO@M'
福州8月份的成交情况比7月份的跌幅达半,环比跌幅49%。同比去年,福州8月的成交跌幅甚至达到了74%。 O4d^ig-xaH
R c:cVK
除此之外,8月环比跌超20%的城市还有南京、成都、郑州、厦门等7个城市。 M
|Q
JeTrMa 2
如今,各个地方的成交量还在找底,这就意味着,去库存的时间还在拉长。 %{~mk[d3
b|ksMB>)
目前,从30个重点城市新房的狭义库存(即拿到预售证或者现房的库存)来看,去化周期多数都在2-3年时间,其中周 %Di7u- x
ds$ \vSd
期最长的是大连,需要三年半时间才能卖完。 :KV,:13`D
AV[P QI
长春、南宁、厦门、福州等几个城市的去化周期也长达2年左右时间。 JIbzh?$aD
S,Wl)\
这只是跟踪的重点城市,那些未被监测的三四线城呢,去化周期更长,有的甚至长达10年。 b8{h[YJL2
b!5tFX;J
同时,从统计的数据可见,30个重点城市中,除个别城市以外,有24个城市的去化周期已经超住建部和自然资源部划定 t:"=]zUU
{`Fx~w;i
的12个月安全警戒线了。 18p3
U??f<
这意味着啥? 4`!
u5XU`!
即便在热点城市,如今也普遍情况是供大于求。这就意味着,大多数城市的房价仍有较大下行压力,特别是那几个库存 OU.9 #|q U
1|~#028
较大,去化周期超长的城市。 Q0q)n=i}]
)'
x/q
再看看二手 t`8e#n 9
\|pK Z6*s
二手房方面,克而瑞追踪的13个重点城市,在环比上,除了北京、重庆、青岛3个城市为正,其余均是下跌。 wO_pcNYZ8
W:{PBb"x8
而同比方面,13个城市,除了5个下跌,其他8个均为正。 1_j<%1{sZ
Tu=eQS|'
从这组数据中,可见:二手房在成交情况上还是略强于新房 BV }(djx
x)#<.DX
至于为啥购房者更倾向于二手房,想必最近的楼市风波大家有所耳闻;如果对这个还不了解、也没有关注过,想想房企 <7FP"YU
$;)noYo
债务的压力,可能也能猜到个一二。 M~z(a3@[V
}lC64;yo
那么整体继续下探,逻辑是啥? g"Q}
h
Y6f+__O
从克而瑞披露的数据来看,密切关注的30个重点城市,同比全线下跌,无一幸免。 7<QYT+6xV
wwK~H
想想,重点城市成交如此,那些三四线小城,数据会好看吗? *`g-gk
Z\*5:a]
而导致这一波下跌全体沦陷的原因是啥? <^*+8{*
+6#%P
有人说,导火索是去年的信贷收紧 Mdlt zy=)L
@q{:Oc^
可实际上呢? k{}[>))Q
#zSi/r/=1
信贷收紧,确实会导致少部分人贷款买房的时间拉长,但不是引发大家拒绝入场的主要原因。 9#s95RO
>Oi2gPA
而本质原因主要有三: iB}LnC:
S4 k^&$;
其一,购买力下降 qrM{b=
Ft"&NtXeZZ
说得通俗一点,就是大家口袋没钱了 MgH1d&R
zqvRkMWc M
而导致这一现象的,除了国际关系以外,大环境的恶化、国内疫情的反复,企业生存压力的加大,经济、就业、收入的 vSYunI
HoIKx_
不确定性加剧。 s;-78ejj7
+YQ~t,/
一部分人不敢买,因为对未来工作和收入的稳定性预期降低,担心买了还不起贷款,只能面临被拍的结果。 -VreBKn
qUEd
E`B
而更多人是因为大环境压力加大,荷包受到了冲击,没钱,买不起房了。 iJdrY6qd
EG(`E9DZ
从央妈等平台披露的数据来看,当下,不仅买房的人越来越少,提前还贷的人也跟着越来越多了。 ^:cb
$9F
wv7p,9Z[
这些人为啥赶着还贷?也是因为对未来的不确定因素增加了更多的担忧。 hyk|+z`B
H)j[eZP
第二,供大于求 _>jrlIfc
e}](6"t`5
供大于求这事,其实,有时不用数据大家也能看出点猫腻 i3M?D}(Bs
Pghv
a*&
大家出门抬眼望去,遍处都是房,视觉可见! AT%*
~tr
As6)_8w
闲下来邻里邻居拉拉家常,人手几套房,太正常。 M\\e e3Ih
"UhK]i*@l
夜里走进小区,几家开灯,几家黑灯瞎火,一看便知。 =qV4Sje|q
Wk\mgGn+
老百姓就光看这,也能知道点供需情况。 `Ct'/h{
;<bj{#mMv
而数据方面呢? "o^bN 9=
&A
Qg'|
网上爆出,咱们内地目前的空置率是世界排名第二,即12.1%。 C;d|\[7Z
/`4v"f0V
这个空置率,如果再加上没有卖出去的期房和现房,估计,空置率可能比这披露出来的数据还高。 r&%gjqt
BGlGpl
前段时间,从温铁军在公开视频里透露数据可见:城市的房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍 Vp(D|}P
8m/FKO (r
实在夸张! #RR:3ZPZC
HsjELbH
所以如今,咱们大多数地方不缺房 e?^\r)1
w&wA >q>&
第三,人口负增长 {(m+M
b!4N)t>gl
众所周知,人口是带动房子销量的关键。 ;PfeP;z
#sz]PZ\
从最近两年的数据来看,咱们的人口已经进入负增长了。 pW*{Mx
~8H&m,{j
同时,从网友在网上公布的常住人口变化数据可见: 1R'u v4e
3:]{(@J
皖南31个省市自治区中,已经有16个省市自治区常住人口负增长,1个持平。
PZ
q:`77
这意味着啥? pgz:F#>
J^ +_8
现在,已经超过一半省市自治区的人口出现负增长了。 #;\L,a|>*
tsTR2+GZS
得人口者得发展,没人,拿什么继续玩? P[Y{LKAbb
Ax5mP8S
总的来说,短期的情况是:大家口袋没钱、购买力不足,会继续引发楼市找底。 O3^98n2
^ [X|As2
而长期,影响楼市未来的主要因素还得看供需和人口情况 u"`5
{\vI9cni|"
如果供给大过于需求、人口增长不足,后续,即便会有所复苏,也难以回到过去那个人口红利带来的巅峰时代了。 'h
!h!
o
9KyAP$2
由此可见,未来,楼市的分化将愈发严重。 bc3|;O
avu*>SB
一二线城市,可能还有少部分留有金融属性;而多数三四线城市,未来只有居住属性了。 Ij;==f~G
Whv]88w{
再细分三四线小城,中心城市人口密度高,库存化解周期肯定相对较小。而外围那些外围偏区,库存积压,去化周期会 HpB!a,R6B
Cp .1/
更长时间。 +8LM~voB
,~?A,9?%:
有没有可能将来像日本小县城一样,全县房子不少,但没几户人家? J-
t=1
M(n<Iu4
^_
不好说! fn
VW/23
2x7(}+eD
人口不足,可能性就很大!(转发)