((((先看新房 h
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据克而瑞披露: M#6W(|V/
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8月份,咱们30个重点城市新房的成交数据中,在环比方面,除了南宁、无锡、徐州等几个城市外,其他全部下跌。 kd(8I_i@
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而同比方面,30个城市,无一幸免,全线下跌 oxA<VWUNT
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其中,环比跌幅最大的是福州、重庆、宁波、合肥 Af2( 5]
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福州8月份的成交情况比7月份的跌幅达半,环比跌幅49%。同比去年,福州8月的成交跌幅甚至达到了74%。 -zgI_u9=EB
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除此之外,8月环比跌超20%的城市还有南京、成都、郑州、厦门等7个城市。 bl;1i@Z*M
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如今,各个地方的成交量还在找底,这就意味着,去库存的时间还在拉长。 I-*S&SiXjI
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目前,从30个重点城市新房的狭义库存(即拿到预售证或者现房的库存)来看,去化周期多数都在2-3年时间,其中周 3z?> j]
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期最长的是大连,需要三年半时间才能卖完。 n5NsmVW \x
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长春、南宁、厦门、福州等几个城市的去化周期也长达2年左右时间。 }@+0/
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这只是跟踪的重点城市,那些未被监测的三四线城呢,去化周期更长,有的甚至长达10年。 5coyr`7mP
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同时,从统计的数据可见,30个重点城市中,除个别城市以外,有24个城市的去化周期已经超住建部和自然资源部划定 7(8;to6(
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的12个月安全警戒线了。 E6ElNgL
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这意味着啥? t\,PB{P:J
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即便在热点城市,如今也普遍情况是供大于求。这就意味着,大多数城市的房价仍有较大下行压力,特别是那几个库存 WX?IYQ+
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较大,去化周期超长的城市。 KwSqKI7]0
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再看看二手 $a"O
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二手房方面,克而瑞追踪的13个重点城市,在环比上,除了北京、重庆、青岛3个城市为正,其余均是下跌。 1};Stai'
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而同比方面,13个城市,除了5个下跌,其他8个均为正。 zP8lN(LA
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从这组数据中,可见:二手房在成交情况上还是略强于新房 I
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至于为啥购房者更倾向于二手房,想必最近的楼市风波大家有所耳闻;如果对这个还不了解、也没有关注过,想想房企 M`!H"R 7
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债务的压力,可能也能猜到个一二。 W+?4jwqw
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那么整体继续下探,逻辑是啥? <uw9DU7G
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从克而瑞披露的数据来看,密切关注的30个重点城市,同比全线下跌,无一幸免。 om z
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想想,重点城市成交如此,那些三四线小城,数据会好看吗? K`zdc`/
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而导致这一波下跌全体沦陷的原因是啥? k"zv~`i'
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有人说,导火索是去年的信贷收紧
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可实际上呢? c9 _rmz8
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信贷收紧,确实会导致少部分人贷款买房的时间拉长,但不是引发大家拒绝入场的主要原因。 *H2r@)Y[~
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而本质原因主要有三: k)=s>&hl
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其一,购买力下降 F_{Yo?_
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说得通俗一点,就是大家口袋没钱了 E]n&=\
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而导致这一现象的,除了国际关系以外,大环境的恶化、国内疫情的反复,企业生存压力的加大,经济、就业、收入的 s)D;a-F
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不确定性加剧。 h]}wp;Z
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一部分人不敢买,因为对未来工作和收入的稳定性预期降低,担心买了还不起贷款,只能面临被拍的结果。 29] G^f>
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而更多人是因为大环境压力加大,荷包受到了冲击,没钱,买不起房了。 oY3;.;'bk
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从央妈等平台披露的数据来看,当下,不仅买房的人越来越少,提前还贷的人也跟着越来越多了。 0 ZKx<]!
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这些人为啥赶着还贷?也是因为对未来的不确定因素增加了更多的担忧。 LCKV>3+_#
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第二,供大于求 SRDp*
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供大于求这事,其实,有时不用数据大家也能看出点猫腻 )}Kf=
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大家出门抬眼望去,遍处都是房,视觉可见! yq\K)g*=
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闲下来邻里邻居拉拉家常,人手几套房,太正常。 p]+Pkxz]'
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夜里走进小区,几家开灯,几家黑灯瞎火,一看便知。 By4<2u38u
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老百姓就光看这,也能知道点供需情况。 s*]}QmRpr
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而数据方面呢? qqY"*uJ'
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网上爆出,咱们内地目前的空置率是世界排名第二,即12.1%。 nMUw_7Y6
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这个空置率,如果再加上没有卖出去的期房和现房,估计,空置率可能比这披露出来的数据还高。 3bH'H*2
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前段时间,从温铁军在公开视频里透露数据可见:城市的房屋供应量可以容纳当下城镇人口的两倍 P}^W)@
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实在夸张! =X:Y,?
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所以如今,咱们大多数地方不缺房 )F]]m#`
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第三,人口负增长 xfe+n$~ c
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众所周知,人口是带动房子销量的关键。 `1fY)d^ZS
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从最近两年的数据来看,咱们的人口已经进入负增长了。 Feq]U?
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同时,从网友在网上公布的常住人口变化数据可见: h3
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皖南31个省市自治区中,已经有16个省市自治区常住人口负增长,1个持平。 '7@zGk##(
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这意味着啥? Iit;F
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现在,已经超过一半省市自治区的人口出现负增长了。 2pa5U;u:+
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得人口者得发展,没人,拿什么继续玩? VuZuS6~#J
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总的来说,短期的情况是:大家口袋没钱、购买力不足,会继续引发楼市找底。 FWgpnI\X|{
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而长期,影响楼市未来的主要因素还得看供需和人口情况 #.)0xfGW)n
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如果供给大过于需求、人口增长不足,后续,即便会有所复苏,也难以回到过去那个人口红利带来的巅峰时代了。 -k e's
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由此可见,未来,楼市的分化将愈发严重。 1\2no{Vh
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一二线城市,可能还有少部分留有金融属性;而多数三四线城市,未来只有居住属性了。 R$[vm6T?
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再细分三四线小城,中心城市人口密度高,库存化解周期肯定相对较小。而外围那些外围偏区,库存积压,去化周期会 )zdQ1&@
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更长时间。 n9ej7oj
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有没有可能将来像日本小县城一样,全县房子不少,但没几户人家? ^8N}9a
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不好说! VTY 5]|;
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人口不足,可能性就很大!(转发)