上一篇文章《“史诗级”房地产救市政策后,房价还会不会暴涨?(一)》,从城镇化的角度来分析中国的房地产。得出了三点结论: M'n2 j
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1,城镇化(率)与房价高度正相关,如果城镇化(率)见顶,意味着房价也就到顶了。 xxsa
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2,中国房地产突飞猛进和房价的暴涨,主要得益于城镇化的大发展和人均居住面积大幅提升,这是根本因素,政策的作用是推波助澜,起的是催化剂的作用。 _Prh&Q1zs
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3,房子归根结底是商品,拉长周期看,价格最终还是由供需决定。 DhVF^=x$
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所以,凡是鼓吹城镇化还有巨大空间而炒作房价的,也该歇歇了。 X &z|im'd
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今天,我将从人口的角度来分析房地产的未来发展趋势,这是我的分析房地产系列文章的第二篇,后续还将有N篇,敬请关注。 nF Mc'm
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现在国内有两种说法,一种是“房价短期看政策,中期看经济,长期看人口”,另一种是“房价短期看金融,中期看土地,长期看人口”。 M_+"RKp
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无论哪一种说法,影响房价的因素中,人口都是非常重要的,且是共识。 r?w^#V
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城镇化是人的城镇化,房子是人用来住的,归根结底是人的购买需求,推动了中国房价长达20年上涨的牛市行情。 Y M<8>d
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我们经常看到媒体上的信息,我国的老龄化很严重,会导致房价下跌,真的是这样吗? 'K L"i
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我们还经常看到网络上的信息,我国新出生人口不断减少,即便放开二胎政策也没有明显地改变少子化的趋势,必将会导致房价的下跌,果真如此吗? (&W&1KT
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那么,我国到底面临哪些严峻的人口问题呢? &7i o/d\/
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到底是什么人口问题,会影响房价呢? c,K)*HB
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中国人口负增长的时间点是哪一年呢? Q(3Na 6
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我先抛出几个媒体的观点和网络上的热点人口话题,请大家带着疑问,跟随我一起逐步解开中国人口困局下的房地产发展趋势。 w=ib@_:f
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一、人口老龄化与房价的关系 LR:v$3 G(
人口老龄化主要有两个含义:一是指老年人口相对增多,在总人口中所占比例不断上升的过程;二是指社会人口结构呈现老年状态,进入老龄化社会。国际上通常看法是,当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。 a+U^mPe
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老龄化必然导致房价下跌吗? V+A9.KoI
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下图是日本老龄化走势图,从图中可以看到,按照国际标准,日本在1971年65岁及以上老龄人口占比首次突破7%,日本开始进入老龄化社会。 S[2uez`
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从人口结构看,日本1970-1990年老龄化上升趋势较为缓慢,64岁以上人口占比从7.1%上升至11.9%,而1990年后,日本老龄化进程加快,到2020年这一比例已经上升至28.4%。 -|"[S"e
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下图是日本的房价走势图,日本房价崩盘时间是1991年,也就是说日本进入老龄化开始20年后,房价才崩盘。 rkF>c
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因此,日本的经验告诉我们,老龄化并不一定导致房价的下跌,或者说老龄化对房价的影响有滞后性,周期大概是20年。 &!xePKvO6k
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再看看我国的情况。 W7F1o[
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根据联合国人口署数据,中国2002年的64岁以上老年人口占总人口的比重达到7.08%,超过7%的临界点,中国进入老龄化阶段。【备注:我国的统计数据是2001年开始64岁以上老年人口占总人口的比重超过7%的临界点】 9?jD90@
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但是,我们都知道,2000年进入新世纪后,我国的房价涨了5倍,部分地区和城市涨了十多倍,而中国的房价整体下跌是在2021年。中国2001年进入老龄化,2021年房价下降,跟日本的经验非常巧合。 ,
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所以,中国和日本的经验告诉我们,老龄化在短期内不会影响房价,老龄化对房价的影响,有极其明显的滞后性,周期大概是20年。 0bR)]"K
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下图是我根据统计局的数据制作的中国65岁及以上人口数量及占比的走势图,从图中可以看到,我国的65岁及以上老年人口在2008年之前稳步增长,老龄化缓步提升,并在2009年和2019年,我国的老龄化程度两次加速,且非常明显近期的加速度越来越快。 MsaD@JY.y
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到2021年底,我国65岁及以上人口占总人口比重已经达到了14.2%,虽然远低于日本和德国等发达国家,但是,老龄化加速的趋势令人担忧。 P?#I9y7iP
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老龄化社会对社会和经济发展带来诸多挑战,简要总结如下。 StuQ}
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老年人口整体上不创造财富,不利于社会经济发展和政府的财政收入。 QgR3kc^7/
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老年人口整体上是消耗社会财富的群体,不利于储蓄的增加。 >{v,HOxl
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老年人口会增加医疗支出和看护费用,以及青年人的赡养费用支出,并加大政府的养老金支出压力。随着老龄化的深入,各个国家的养老金几乎都面临入不敷出的困局。而我国的特殊性又决定了,老龄化会直接挑战我国的医疗保障体系、养老金支付体系、家庭养老体系和社会保障救助体系。 Z~?1xJ&