10天后,中国楼市最大悬念即将揭晓! /AJ^wY
凯风经略·18小时前 u
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文|凯风 <3P?rcd,5K
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事情正在起变化。 d`StBXG!
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2019年的中国楼市,出现许多前所未有的新变化。相比于短期市场的起起伏伏,这些变化带来的影响更为深远。 ~ Cks)mJs
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在“政策市”主导的中国房地产市场里,看不到政策之变,就无法把握未来。 qzE/n
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第一大变化是,10月8日,新房贷利率即将横空出世,中国楼市最大悬念将会揭晓。 +hY/4Tx<
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届时,中国房贷利率将彻底从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式,楼市利率将与实体利率完全脱钩。(参阅《央行突发大招,房贷利率大调整!》) ]j*o&6cQf
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前几天,9月份LPR报价出台: tFwQ /
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一年期LPR4.2%,较上月降低5个基点;5年期以上LPR为4.85%,与上月保持一致。 "M7ry9dDH
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这组数据,将政策意图展现得淋漓尽致: PHDKx+$
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一年期LPR正是实体经济贷款的参考利率,定向降息的意味十分明显;
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5年期以上LPR则是房贷利率的参考基准,楼市定向加息的意图同样突出。 Vt
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新模式下,房贷利率是增是减? :J(a;/~ip
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目前,北京地区已经做出表率。据报道,有银行首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。 J2aA"BhdC"
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由此换算,北京地区个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比,均出现微增。 8f,jC+(
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显然,新利率模式下,实体降息,楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。 |xQj2?_z*
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新模式最具杀伤力的一点是,由于实体经济和楼市利率玩的是“双轨制”。 v6s8 p
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即使未来出现宽松,房贷利率仍旧能维持在高位,这就最大限度避免资金之水流向楼市,从而为定向调控奠定基础。 zZ
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第二大变化是,房屋网签全国联网已经正式启动,涉及150个城市。 Q
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目前,我国已经实现房贷全国联网、不动产统一登记、住房信息全国联网,这一次推出的网签全国联网可谓最后一环,从此将住房交易全部纳入国家监控体系之中。 b44H2A.
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届时,监管部门将会掌握每一个城市的成交信息,而每一个购房者在不同城市之间的投资房产,也会一目了然。 70HEu@-
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换言之,在国家眼里,你的房子是完全透明的。 |+!Jr_ By
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这意味着,房地产税只要想开征,随时都能开征,技术障碍已经不复存在。而对于炒房客的围堵,将不再存在太多困难,炒房客或将迎来最后的兑付期。 tjDVU7um
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第三个大变化是,集体土地获得直接入市资格,而宅基地仍被严控,城里人想要到农村购房仍旧遥遥无期。 S31:}
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关于土地制度,最近有两个政策影响深远:一是新土地管理法通过,集体土地获得直接入市资格,原来由国有土地一统天下的土地供应格局彻底扭转。 EoQ.d|:g
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不过,这一次允许入市的只是农村集体经营性用地,并不包括影响面最大的宅基地,只能用于工业、商业用途,不能用于建设商品房。(参阅《别想了,这种房子没有可能转正!》) k B2+ Tr
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然而,一切都没有定数。 &\0LR?Nh
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就在前几天,北京已经打响集体土地建设共有产权房第一枪。集体土地可用于建设半商业性质的共有产权房,这显然是前所未有的突破。 UY}lJHp0
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随着集体土地进一步入市,厂房、商铺、房租乃至房价都会受到直接影响。 ]lz,?izMR
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二是中央出台宅基地新规,关键内容有三个方面: qf)]!wU9
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1、一户只能拥有一处宅基地; ((.PPOdJV
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2、严禁城镇居民购买宅基地; %*|XN*i XC
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3、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。 14oD^`-t
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这意味着,宅基地仍在受控之列,城里人到乡村建房仍旧受限,而建在集体土地上的小产权房仍然看不到转正的希望。
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同时,农民进城落户,仍有保留宅基地的可能,这为“推动1亿人口进城落户”扫清最大障碍。 eWwSD#N#
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“零门槛落户”已经遍地开花,三四线城市再不放开落户,真的就晚了。 lJ7k4ua\
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总结一下,这三个政策,都是着眼于中国房地产的未来。 >IoOCQQ*
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新房贷利率,为楼市定向调控提供可能,从而避免每一次宽松,大水都漫灌到房地产的可能。 zw5EaY
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网签全国联网,则是全国住房联网的一部分,从而将房产暴露在监控系统之下,投机炒房的空间越来越小,开征房地产税的技术障碍不复存在。 Em4TEv
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集体土地入市与宅基地新规,将为各大城市提供更多的土地供应来源。虽然这一政策如今还不显眼,但为未来留下了充足的想象空间。 "Jv&=zJ
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一言以蔽之,房地产的玩法真的不一样了。无论是刚需还是投资,都要及时转变思维,不要再一股脑的“ALL IN”了。 %#7M~RB[
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