站在2019年看——中国房地产最后的五年 yp#!$+a}
方方聊房市 2019-08-24 08:42:37 4yyw:"
2018年年初我也写过一篇预测中国房价在18年必降的预言性文章。结论为: $-}&RW9
w:t~M[kTW
全国范围内大概率涨不动,除了少数强二线城市,比如武汉、成都等,可能微涨(短期微涨,长期看跌,这里的短期是2019年以内),其他城市大概率开始跌。 ./#YUIC
h[W`P%xZ
总体而言并没有偏离预言预期,连武汉去年下半年房价都有略微下降,上海也跌了不少。近期通过对数据的研究,我有了一些新的结论,主要是对房地产“截止时间”的判断,所谓“截止时间”你可以理解为最终审判时间。我将站在2019年年初这个时间点来分析未来房地产(房价)的走向。
>v]
^nJl
iH8we,s'
这次我同样不从国际汇率分析;也不从M2增速情况研究;也不从老掉牙的“租售比”论述~~~ wXIRn?z
B*Tn@t W
不谈这些因素的原因有三:一是我不擅长;二是这些也不是利好信息;三是这些只是周边原因,而非核心原因。它们只能对房地产(房价)产生波动效应,而不能对房地产的发展方向产生根本作用。 )[ V8YiyU
Fw 0m(7
今天,我就从经济学里面最基本的“供需关系”出发来谈未来房价的走势。 50cVS)hG6d
'^UHY[mX8
我们必须记住:房子是用来住的,而不是用来珍藏的;房子是有寿命,不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值,中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外,其他的都只是一般意义上的房子。 0k
(-
|J-X3`^\H
首先,我们要尊重一个基本事实:房价短期看政策,长期靠人口。 .9bi%=hP
#L*\ ^ c
其次,我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题;那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析: Lc{AB!Br
ANhqS
1、婴儿潮 iXDG-_K
9{u=
新中国建立以来的三次人口大爆发(以出生人口大于2000万计,如下图所示): F7DA~G!
DpRMXo[
第一波婴儿潮:1949-1958; W_W !v&@E=
NiZfaC6V
第二波婴儿潮:1962-1975; MTu\T
Sq5,}oT_{j
第三波婴儿潮:1981-1997; \Y4(+t=4
e9{ii2M
(注:3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮) $
VT)
NM{)liP
;8
以结婚年纪来算: _4by3?<c
J :O!4gI
据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》,目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则: cYA:k
e$[O J<t
1997+26=2023; ,Y:oTo=~
,Kv6!ib6Q
以读书时间来算: #
EvRm
$|~<6A{y
考虑到大学生本科毕业就大约是23岁,研究生毕业大约25.5岁了,这个时候他们尚且没有积累足够首付款,假设大学生本科工作3年后开始购房,研究生工作1.5年后开始买房(为什么研究生是工作1.5年,因为研究生工资高啊),那么: 1#vu)a1+b
2Re8rcQQU
1997+[(23+3)+(25.5+1.5)]/2=2023.5; ^B<-.(F
4fi4F1 f
这是一个估计值,其中误差大概率在正负1.5以内,不影响我接下来的推论。 mkSu
$c
A(2 0+
以上两个角度所得数据表明,最后一个婴儿潮,亦即1997年出生的人,最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年,如果这样算,最迟购房年份为2017年。不管怎么说,我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少,所谓刚需来接盘,明显是一种忽悠人的胡言乱语,因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿,即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子,并不存在增量。 r8EJ@pOF2w
@Tu`0=8
" .7@
2、人口老龄化 cfTT7O#Dc
|/Vq{gxp+
中国人平均寿命是75岁(最新值),以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况: i]ZGq7YJ%
U1YqyG8
1949+75=2024; .RroO_H
Cj=R\@
1975+75=2050。 <f>77vh0
"yu{b]AU
2024~2050必定是我国最艰难的时间段,因为这27年间,每年我们国家都会逝去大约2000万人口,有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万,死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间,假定2024年去世人数为2000万,19年到24年逝去人口为等比例增长,未来6年出生人口保持在1500万(几无可能,必定少于这个数),则大约在2021-2022年,出生人口和死亡人口持平。这之后,我们国家的人口将开始负增长。 A[l
)>:
"9;
2022年后,每年将会有多少购房者呢?这个可以通过下面的方法估算,2022年购房者假定为结婚者,依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁,从2022年向前追溯26年,即为1996年。这一年出生人口约为2000万,按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套,而逝去的人大约1600万左右,大约800万套房子,说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。 2+&