蓝白观楼市0525 23:16关注 pl#2JA8
现在楼市面临不少挑战,最大的考验,莫过于人们挂在嘴边的老龄化。 244[a]
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数据显示,截止2017年,中国65岁以上老年人口已达1.6亿,老龄化人口占比约11.5%。有机构预测,到2050年老龄化人口占比将达3.6亿,届时每4个人就有1个65岁以上的老人。 TH[xS
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老人多了,楼市的需求自然会下降,房地产近十年最核心的需求,就是年轻人的婚房、刚需置换房。 .wH`9aq;5@
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当“未富先老”碰到了“晚婚少子”,楼市的结局不言而喻。 G_ -8*.
但也有人认为,老龄化对楼市的影响非常小。非但毫无影响,相反,老年人口增多,会促使楼市走稳。 xh6Yv%\@
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5月24日,经济学家李奇霖发文测算,国外的经验表明,即使是人口老龄化时期,居民的购房需求在十年内也不会出现大的滑坡。 ]1Wh3C
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比如日本,在80年代,其人口老龄化水平就已经达到了10%左右的水平,与现在中国相似,但在这之后的十几年时间内,住宅数量的五年增幅依然保持在8%左右的水平。 9w)W| 9
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这个对比很有趣,但笔者不敢苟同。 v3p'*81;
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第一,拿日本楼市80年代与现在对比,显然有失公允。 qdW"g$fW
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在80年代,日本炒房客以国内不动产作为抵押,从银行借款投入到海外房地产,大量的投机者涌入曼哈顿,最著名的事件,莫过于洛克菲勒中心80%的股权被所收购。 ey/{Z<D
而日本房价在1991年才开始跳水,一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时,东京平均房价已经从91年的272万每平米(人民币15万)跌到了61万每平(人民币3万)。 _%R]TlL
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所以,80年代的日本楼市,本身就是非理性的,即便当时有老龄化,也不是主要影响因素,这样对比并不妥当。 ;!~&-I0l
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第二,老龄化对楼市的影响是长期的,不能仅仅着眼几年的短周期。