[百姓生活]从事商业运营十多年从业者的一些看法[复制链接]

       最近溧阳论坛关于福田中心业主维权的帖子比较热，作为一个从事商业运营十多年的从业者，我从溧阳近10年来各种综合体运营过程中的典型纠纷案例来分析一下。 ZtPnHs.x  
       商业运营的目的（以下是百度内容）：商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入开发商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。它的核心是三点：一是营运：负责环境的整洁，监管员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；二是招商：负责各品类各品牌的引进，维护整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；三是推广：负责形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯。常用模式有：1、只租不售；2、商家与地产商结成战略联盟；3、又租又售，部分租，部分卖，产权持有，租售并举，产权出售；4、只售不租，出让产权；5、包租+回购。 \mGok<b4  
       简要介绍了一下商业运营，那么我们回头来看看最近几年溧阳已开的商业体现状如何。平陵广场不用说了，空置率应该有一半，小业主的产权的基本都空置着，也闹过纠纷。靠小业主自己租赁出去，基本很难，就算租出去了，后期也会有商户和业主的因为房租等等引起一些不必要的纠纷，所以造成了平陵广场的现状不佳。商户希望有专业的团队去运营管理，减少不必要的麻烦，业主希望持有的物业能有回报并且升值，那么专业运营团队就应运而生了。运营团队整体承接商业体的招商，并且负责物业及运营管理，这个过程中，减少了业主的麻烦，不再需要为了出租商铺或者空置商铺而烦恼，因为合同签订后，不管租不租出去，业主都是收钱的，经营风险都在运营管理团队身上。当然，有的团队运营能力强，有的运营能力弱，平陵广场前期就是一个失败的案例。目前如何，这里就不便评说了。而福田中心目前就是一个成功的案例，因为满铺率是评定运营好坏的基础。这种成功是肯定是建立在运营团队不断付出的基础上的，如果没有他们的招商推广运营，我相信想靠业主自己去租赁，这是根本不可能的事。既然当初能共患难，为什么现在不能共富贵了呢？真的砸了锅，赶走所有商户，回收商铺，就能保证所有业主收益？ WO]9\"|y  
       商业运营就是统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管四个方面等统一运营对商业地产增值的促进作用。统一招商的“管理”要充分体现和强调统一服务。福田中心私有产权业主据说多达四五百位，如何整合这些产权面积大小不一的业主资源，这就是管理运营团队提供的专业服务，他们的前期人力物力的投入，才会有可能保证业主回报和物业升值。大家也可以看看整个溧阳空置的商业有多少，金鹰空置了1年多了，属于唐家村的B地块租金都收不到，还在走诉讼。平陵广场空置了多少，小业主有收益吗？从镇前街到燕山路沿街商铺空置了多少？现如今行业竞争激烈，新的商业体不断涌现（据说吾悦19年底开业），这就增加了运营管理的风险，市场就那么大，如何在激烈的竞争中保证收益，这就是体现运营管理团队能力的地方。 AaX][2y8  
福田中心业主在维权方面应该走正常的途径解决，不能用杀敌一千自伤八百的方式去干砸锅的事情。毁灭容易，建设艰难啊，一个市场想做好，不付出做不好，付出了未必会好。也许有业主会说，我无所谓，我才多少面积，吓不死人，又不靠这个生活。但我相信大多数业主，还是能理性看待这个事情的，也希望我的一些浅见，能帮大家扩展一些思路。 )o%sN'U,1  
       经营之道，以和为贵，只有健康成熟良性的市场，才能保证所有人都能受益。 Lk>o`<*  
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下面引用个案例（苏州市虎丘区人民法院研究室供稿），原告莫某与被告苏州好易家家居广场有限公司委托合同纠纷案。 (dgBI}Za  
原告莫某购买了某建材市场商业服务用房之后，委托被告苏州好易家家居广场有限公司统一经营管理，并签订了委托经营合同，委托期限五年，同时约定：委托经营期限届满后，为保证商业广场承租户的有序经营和绝大多数业主的长远利益，在委托经营期限届满前3个月被告公布下一次租赁周期及相关经营模式、租金回报、行业规划定位，若有经营面积超过51%（含51%）的业主签字认可，其他未签字确认的业主视为同意。委托期限届满后，被告和经营面积约63.41%的业主续签了委托协议。但原告要求收回房屋自行处分，因双方协商未果，故原告诉至法院。 2=V~n)'a  
法院经审理认为，因为已经有超过约定的51%的业主同意由被告继续统一经营，表明大部分业主均同意由被告继续经营该建材市场，故即使原告不同意，也应视为同意。同时，由个别业主收回商铺自行经营或出租可能会导致与市场整体定位不符、业态混乱或者随意涨价、损害商户利益等不良后果，进而影响市场整体经营秩序和声誉，最终损害全体业主的利益。因此，从维护市场的长远发展及绝大多数业主利益的角度出发，也不允许由一小部分业主收回商铺自行处置，故对原告要求被告向其返还涉案商铺的诉讼请求不予支持。 K 0Gm ?(  

这种洗白。。。黄婆卖瓜 dDxb}dx8  

支持楼主观点，收回商铺，让现有招商成果完全废弃，使福田中心空置。这样如何保障其他已签约业主的利益，是值得大家思考的。 ![H{ndH!Q  

实体店越来越难开，经营风险越来越大，楼主确实说出了目前市场的问题。房东们都想收租升值，商户们都想减少经营成本，运营管理的要维持开支，确实都不容易。想想当初淘宝城的状况，其实现在已经不错了。 <TQ,7M4X  

淘宝城从空置到现在运营良好，确实不容易，袁老板贴了不少 _-c1" Kl  

从道义上我帮抗议的业主，但是从实际情况出发理性思考，楼主说的一点不错 mIh >8))E  

我不认同楼主观点，每个人对自己的产权物业有自主权，租于不租完全自愿，不租的损失业主自己清楚，但知情权，所有权不容侵犯。 PP&9ORG  

协商不成走法院，真的要撕破脸皮，赶走原租户，这种商业体还谁敢租，真想各自为政，做第二个江南春？ 1EAQ ~S!2  

原先有合同约定的，当然按合同办事。苏州的案例上，人家原先签了合同的。 8T5W6Zs1  

引用

引用楼主老虎小子于2019-04-18 18:32发表的  :淘宝城从空置到现在运营良好，确实不容易，袁老板贴了不少 (2019-04-18 18:32)  ~A_1he~  

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为什么多年前市场这么好的情况下空置至今？现在市场行情不好的情形下又要强行霸占经营？ I<qG{PA  

太长了 NtNCt;_R7  

真有问题应该可以走法律途径吧，如果把公司踢开，业主自己来招商吗 ',!>9Dj